Défiscaliser avec le démembrement
Date de dernière mise à jour : 10 août 2010
Description
Le démembrement est un excellent moyen pour acheter un appartement à moindre coût. En effet, le grand avantage du démembrement tient au fait que vous n’êtes que nu-propriétaire, et que vous payerez le prix de sa quote-part, l’autre partie intendant à l’usufruitier. Au bout d’une période déterminée (10, 15, 17 ans) le nu-propriétaire aura la pleine propriété du bien. Quant à l’usufruitier, il achète sa quote-part, loue et engendre les loyers de ses locataires, (souvent pour des logements dits « sociaux ») pour la période déterminée par le contrat. A terme, il perd son usufruit au profit du nu-propriétaire.
Personnes concernées par le « démembrement »
Toute personne physique désirant investir dans de tres beaux appartements, et qui vont soit faire un gros apport soit monter un prêt. S’ils ont déjà des revenus fonciers, les intérêts engendrés par ce prêt viendront se déduire du revenu foncier global. Ces investisseurs placent leur capital pour une période déterminée, et ne pourront pas, en principe le récupérer avant terme. Cependant, il est possible de revendre en cours la nue-propriété…D’autre part, l’achat en nu-propriété réalisé avec le montant d’une assurance vie, peut dégager une non-imposition à l’ISF. (exemple ass vie 500.000 euros, pris dans l’isf, dégagé sur une nue-propriété, entrainera une baisse de la base de 500.000€ pour paiement comptant d’une nue-propriété, non soumise à l’ISF).
Biens immobiliers concernés par le démembrement
les appartements proposés sont tous dans l’ancien, situés dans les beaux quartiers de grande ville, et ont en règle générale, un standing élevé (par exemple paris 16eme, centre hsitorique de Nimes….)
Les contraintes
- L’immeuble doit être conservé de 10 à 17 voire 20 ans
- L’immeuble ne doit pas être détenu par une SCI non familiale (sauf agrément),
- vous ne touchez aucun loyer pendant la période de nue-propriété
LES AVANTAGES
Comme vous n’avez que la nu-propriété de l’immeuble, cette base n’est donc pas considérée dans la base ISF. Dès que vous jouissez de la pleine propriété, vous encaissez les loyers et retrouvez l’entière disponibilité de votre bien.
solutions possibles :
- Cession du Compte Épargne Fiscal => sortie en capital
- Conservation du Compte Épargne Fiscal => sortie en rente
Exemple
achat d’un appartement à Paris prix réel de l’appartement 800.000 euros, achat nu-propriétaire 54% soit 432.000 euros, valeur de l’usufruit, 368.000€. lorsque vous avez la pleine propriété du bien, la valeur sera de 950.000 euros (réévaluation de 1.15% SUR 15 ANS, ce qui est tres en-dessous de la réalité, mais la précaution est de rigueur). donc vous aurez placé 432.000 euros sur 15 ans pour obtenir 950.000€, soit une rentabilité de 219% sur 15 ans soit 14.66% par an.