Toute personne physique ou associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, ayant pour objectif de préparer sa retraite sur un support pierre, et qui souhaite retrouver à terme son capital immobilier, tout en bénéficiant de rentes exonérées pendant plusieurs années. les transmissions sont également très avantageuses, puisque pour certains supports, les frais de succession se verront diminuer de 71%.

Biens immobiliers concernés par la loi LMNP

résidence de tourisme, hôtelière, étudiante, maison de retraite médicalisée ou non, pour personnes dépendantes ou non.

Les contraintes

• L’immeuble doit être conservé 12 ans minimum, (bail commercial entre le gestionnaire de l’établissement et l’investisseur)

Avantages Fiscaux

• TVA récupérable à 100 % à la livraison du support
• Neutralisation de l’imposition des revenus fonciers pendant et après l’opération due aux ARD (10 ans maximum au terme du financement)
• Revenus garantis par bail commercial
• Exonération de plus-value (cession des supports > 15 ans)
• Protection familiale        ADI

Déduction fiscale des charges courantes de l’exploitation de la location meublée

• Intérêts d’emprunt + ADI
• frais de gérance
• frais d’expertise-comptable (service spécialisé pour les déclarations 2031)
• frais de copropriété
• amortissement de l’immobilier sur 20(25 ou 30) ans
• amortissement du mobilier sur 7 ans
• amortissements réputés différés à reporter sur les bénéfices à long terme
• préparation retraite avec exonération des loyers pendant plusieurs années

La sortie de défiscalisation

Au-delà des  12 ans, deux solutions possibles :

• Cession du Compte Épargne Fiscal => sortie en capital
• Conservation du Compte Épargne Fiscal => sortie en rente jusqu’à épuisement des ARD ( la meilleure solution est de conserver le bien jusqu’à épuisement des ARD, afin d’obtenir à terme les avantages fiscaux de ce type de support)

Exemple

un programme sera libre au cours du 4eme trimestre 2011. Il se situe dans l’OISE, en région parisienne, et propose une excellente rentabilité, soit 5%. On amortira l’immobilier sur 25 ans et le mobilier sur 7 ans. Le montant des ARD atteindra la somme de 92.962 € en 2023. Le prix de ce bien est de 177.248€, et sera financé par un prêt classique sur 15 ans, ce qui veut dire que la fin du prêt correspondra à peu prés à l’entre en retraite de mes investisseurs. L’épargne moyenne est de 577€ par mois. Des la fin du prêt, en 2027,  nous rentrons dans une période d’exonération des loyers, de l’ordre de 564€ de revenus mensuels, non soumis à l’impôt et ceci jusqu’en 2048. Le retour de la TVA de 27.685€ se fera 6 mois environ, après le début d’activité du gestionnaire.