Donner congé à son locataire en vue d’une reprise : Les règles à respecter

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Vous envisagez de reprendre votre logement pour y habiter ? Vous venez de faire l’acquisition d’un bien que vous destinez à votre résidence principale, mais ce bien est occupé par un locataire ? Voici les démarches à suivre et règles à respecter pour donner congé au locataire en vue d’une reprise pour habiter.

ÉCHÉANCE ET DÉLAI DE PRÉAVIS

Contrairement au locataire qui peut donner son préavis à tout moment, le propriétaire-bailleur ne peut donner congé sous réserve d’un préavis de 6 mois (3 mois en location meublée) que pour la date d’échéance du bail. Ainsi, si le bail du locataire a pris effet le 1er août 2017 pour une durée de 3 ans, il faudra que le congé soit réceptionné par votre locataire au plus tard le 30 janvier 2021 pour être effectif à la date d’échéance du bail, soit le 30 juillet 2021.
À savoir : « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. » (article 15, loi du 6 juillet 1989). Cela signifie qu’une fois que le congé a été délivré par le bailleur, le locataire peut quitter les lieux à tout moment et n’être redevable du loyer que pour sa période d’occupation réelle.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
- habiter le logement en tant que résidence principale
- loger un proche en tant que résidence principale

S’il s’agit d’un proche, il faut que celui-ci soit son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de PACS ou un ascendant ou descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de PACS.

LE CAS DU LOGEMENT ACHETÉ AVEC UN BAIL EN COURS

Si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
Si le bail vient à expiration moins de 2 ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail, mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans à partir de la date d’achat. La date d’achat est celle de la signature de l’acte authentique.
Exemple : Monsieur et Madame DIJOUX ont acheté une maison sur le secteur de Terre-Sainte à Saint-Pierre le 26 juin 2019, le terme du bail intervient le 5 mars 2020, alors :
- la lettre de congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, soit le 5 septembre 2019 au plus tard
- le congé ne prendra effet qu’au 26 juin 2021

FORME DU CONGÉ

Vous devez notifier le congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou le remettre en main propre contre récépissé ou émargement. À noter que le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (et non de son envoi !), de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Cela signifie que si le locataire n’était pas présent lors du passage du facteur et n’est pas allé retirer son courrier recommandé (ou l’a retiré trop tard), le congé n’est pas valable ! Seul l’exploit d’huissier permet d’assurer une date certaine de délivrance.
Si plusieurs locataires sont titulaires du bail, il faut adresser un congé personnel à chaque locataire. Cela s’applique également si le locataire a un concubin, un partenaire de PACS ou s’il est marié et que l’existence de cette personne a été portée à votre connaissance.

LE CAS DU LOCATAIRE PROTÉGÉ

Attention, si votre locataire a plus de 65 ans ou aura plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, il est possible qu’il soit locataire protégé si ses ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (environ 1 fois et demi le SMIC en vigueur).
Dans ces conditions, le congé ne sera valable que vous si vous proposez au locataire un logement qui correspond à ses besoins et possibilités dans un rayon de 5km.
Cette protection ne s’applique toutefois pas si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ou si vos ressources sont inférieures à ce plafond.


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