FAIRE ESTIMER SON BIEN IMMOBILIER A LA REUNION

Bien estimer un bien revient à trouver sa « valeur vénale » ou « juste prix » ; c’est-à-dire le prix maximum qui permet de vendre. Pour cela, il n’y a pas forcément une seule bonne méthode. En réalité, il en existe plusieurs plus ou moins pertinente en fonction du type de bien et de son emplacement.
Nous allons en détailler 4, recommandées par la charte de l’expertise immobilière.

La méthode par « sol et construction »

Il s’agit d’une méthode comparative (dite aussi par « reconstruction du bien ») dans laquelle on estime la valeur du terrain et le prix que coûterait la construction neuve. L’exercice est utile quand un acheteur veut savoir si un bien vaut effectivement le prix affiché. En pratique, on additionne les deux montants, on enlève une décote correspondant à la vétusté du bien et on obtient ainsi le « juste prix ». Cela à l’air facile. En réalité, il faut disposer de données fiables sur le prix du terrain au mètre carré (en fonction de la zone) et sur le prix de la construction au mètre carré. Et puisqu’il n’existe pas d’« argus de la maison », la décote liée à la vétusté relève de calculs savants que seuls les professionnels savent effectuer…

La méthode par comparaison

Dans cette méthode, l’agent immobilier va chercher le bien le plus comparable possible à celui que son client veut vendre ou acheter : même emplacement, même type de terrain, même surface habitable, même nombre de pièces, mêmes éléments de confort… Evidemment, en dehors d’objets totalement identiques (deux maisons jumelles par exemple), il est impossible de trouver deux biens totalement comparables. Le garage n’est pas forcément le même, ni la hauteur sous plafond. Une fois trouvé le bien le plus proche, l’agent immobilier va donc « gommer » ces différences en appliquant des « coefficients de pondération » et en choisissant les points de comparaison les plus pertinent. Chaque agence a sa propre « grille » de pondération. Le résultat peut donc varier. Mais ces variations sont mineures et la méthode se révèle finalement très fiable pour fixer un « juste prix ».

La méthode par capitalisation

Cette méthode (comme la suivante) est plutôt réservé aux investisseurs. Ici, l’enjeu consiste à estimer le revenu locatif du bien et à diviser le montant obtenu par le taux de capitalisation (c’est-à-dire le niveau de rendement du bien). Exemple : « si j’investis dans cette maison, je peux espérer un loyer à 900 € par mois avec un rendement de 6 % par an. Le bien vaut donc 180 000 € ». Le calcul est le suivant : (900 x 12) : 0,06 = 180 000 ! Evidemment, il faut connaître le montant des loyers et, surtout, le taux de rendement. Mais là encore, la méthode s’avère efficace pour fixer le « juste prix » d’un bien.

La méthode par « cash flow »

Cette méthode est utilisée par les institutions, notamment bancaires, qui souhaitent investir dans un bien ou faire un prêt immobilier à un particulier. Le point de départ est identique à la méthode précédente, sauf qu’on ajoute au calcul tous les flux financiers : évolution du loyer, impayés éventuels, vacance locative, frais de gestion, taxes diverses… La capitalisation potentielle est ainsi pondérée par l’ensemble des risques qui peuvent se présenter sur la durée.

Ces quatre méthodes sont utilisées par les professionnels de l’immobilier. Elles sont toutes efficaces. Idéalement, elles doivent cependant converger. On pourra éventuellement les pondérer en fonction du type de bien. Un bon agent immobilier saura les utiliser pour fixer la valeur d’un bien !

EVALUER SON BIEN IMMOBILIER A LA REUNION Les (mauvais) réflexes à éviter quand on est un particulier

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