La crise du Corona va-telle faire baisser les prix de l’immobilier à la Réunion ?

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L’épidémie de Corona virus et la période de confinement imposée par le gouvernement vont avoir de fortes répercussions sur la situation économique du pays.

Qu’en est-il du marché de l’immobilier résidentiel – marché principalement régi par l’équation offre/demande – sur les territoires ultramarins ?

Voici les résultats de l’enquête exclusive réalisée par l’Observatoire de l’Immobilier® du 28 Avril au 11 Mai auprès des visiteurs du portail www.immodesiles.fr


Question 1 : Vous souhaitiez réaliser une acquisition immobilière au cours de l’année 2020. La crise sanitaire vous incite-t-elle à…


Question 2 : Vous souhaitiez vendre un bien immobilier au cours de l’année 2020. La crise sanitaire vous incite-t-elle à :


Commentaire : Les effets de la crise sanitaire sur les projets d’achat ou de vente nés avant la propagation de l’épidémie sont extrêmement limités. Seulement 17 % des réponses indiquent un report ou une annulation du projet d’acquisition, phénomène de faible ampleur qui est d’ailleurs compensé par les acquéreurs qui souhaitent accélérer la mise en oeuvre de leur projet d’achat (22 %). Concernant l’offre de biens, aucun propriétaire n’a renoncé au projet de vente qu’il avait prévu avant la crise. Près de 8 vendeurs sur 10 poursuivent leur projet sans changement, 22 % préfèrent l’accélérer.

Question 3 : Vous n’aviez pas de projet immobilier avant la crise sanitaire. Cet événement vous incite-t-il à…


Commentaire : Les effets de la crise sanitaire semblent positifs puisque, si la majorité des réponses indique que cet événement n’a pas déclenché de projet de vente ou d’achat, l’épidémie a néanmoins fait émerger le souhait d’acquérir un bien immobilier pour près d’un tiers des répondants. Il est fort probable que ces nouveaux projets soient liés au besoin de se créer un patrimoine sécurisant – prégnant en période de crise – mais également au manque de confort d’un appartement - en phase de confinement - et à l’envie de pouvoir profiter de l’agrément d’une villa. Ces chiffres reflétant une volonté et non une capacité d’achat, il convient de les pondérer en fonction de leur faisabilité : n’oublions pas que le prix moyen d’une villa dépasse 300.000 euros, à la Réunion comme en Guadeloupe, et que les conditions d’accès au crédit sont sensiblement durcies depuis le début de l’année (voir notre conclusion en infra)…

Question 4 : Pensez-vous que la crise sanitaire…


Commentaire : Ces réponses qui portent un sentiment très majoritaire d’une baisse prochaine des prix doivent être pondérées par le fait que les acquéreurs ont été plus nombreux à répondre que les vendeurs : Un acquéreur sera naturellement enclin à déclarer prévoir une baisse prochaine des prix, suivant en cela ses souhaits les plus chers…

Conclusion :

La crise du Corona ne paraît pas devoir emporter, en cette fin de confinement, d’effets négatifs globaux sur les marchés immobiliers de la Réunion et de la Guadeloupe. Pour autant, deux facteurs, l’un propre à la crise sanitaire et le second totalement indépendant, vont impacter ces marchés au cours des prochains mois.

Concernant la demande de biens, les projets d’achats nés avant le déclenchement de l’épidémie sont globalement maintenus ou accélérés pour 83 % des répondants. Cette crise a par ailleurs fait émerger un souhait d’acquisition pour près d’un tiers des répondants qui n’avaient aucun projet de ce type avant la pandémie.

Concernant l’offre de biens, la totalité des projets de vente nés avant la crise sont maintenus ou accélérés. L’épidémie a par ailleurs fait naître un projet de vente – suivi d’un achat pour la moitié d’entre eux – pour 16 % des répondants.

Globalement, la pandémie a donc un effet dynamisant sur la demande de biens – la pierre étant une valeur refuge évidente en temps de crise – sans apporter de changement équivalent sur l’offre. Dans ces conditions, l’immense majorité de réponses prévoyant une baisse des prix de l’immobilier exprime davantage un vœu pieu de la part des répondants qu’une analyse rationnelle des déterminismes du marché :

Le dynamisme de la demande n’étant pas affaibli par la crise sanitaire, il est très peu probable que les prix de vente baissent…

Les investissements immobiliers en location saisonnière constituent toutefois une exception notable. Ce type de transactions concerne principalement les studios, T1 et T2, mais touche également, à la marge, le marché des villas en résidence principale dont il facilite l’acquisition : Nombre de propriétaires bouclent en effet leur financement grâce à la mise en location meublée d’une partie de leur futur logement. Sous les latitudes tropicales, la saison touristique s’étend tout au long de l’année et peut générer des revenus très importants. Ce segment de l’investissement locatif saisonnier représente une fraction non négligeable du marché immobilier à la Réunion et en Guadeloupe, en très forte croissance au cours des dernières années. Comme nous l’avions d’ailleurs souligné dans notre dernière analyse semestrielle – second semestre 2019 – le dynamisme de ce secteur a entraîné des hausses très sensibles des prix de vente, assimilables à une bulle immobilière sur le littoral Ouest de la Réunion. Or, cette activité de location saisonnière, totalement dépendante des flux exogènes, est immédiatement impactée par la crise sanitaire : Si la possibilité matérielle de voyager en avion sera nécessairement rétablie in fine, fut-ce dans des conditions plus restrictives, qu’en sera-t-il du comportement des touristes ? De leur envie de reprendre leurs pérégrinations au long cours dépendra la santé de ce secteur de l’immobilier qui représente bien plus qu’une niche sur les marchés ultramarins.

Enfin, les restrictions importantes dans l’octroi des prêts immobiliers, décidées par les autorités bancaires et déjà appliquées depuis le début de l’année, vont dégonfler de façon assez sensible la demande solvable.

Ces restrictions – principalement le strict respect de la règle des 33 % d’endettement et la limitation à 25 années de la durée d’emprunt – devraient, selon certaines études, évincer du marché 100.000 ménages acquéreurs, soit 10 % du volume annuel des ventes. Ce facteur n’impacte en rien la volonté d’achat – mesurée dans notre enquête – mais bien la capacité d’achat sans laquelle tout projet reste vain, et peut donc interférer fortement avec les résultats plutôt positifs des résultats de notre enquête, notamment si la reprise de l’activité économique globale se fait attendre : Combien de temps faudra-t-il au paquebot France pour reprendre sa route après avoir été mis en panne, toutes machines arrêtées et équipage confiné dans les cabines, par un commandant cédant à la panique devant le coup de vent… ?


Cet article a été rédigé par l’observatoire de l’immobilier Réunionnais. Tous nos remerciements pour l’autorisation de reproduction.

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