Terrain en zone Rouge à la Réunion – Règlementation et conséquences

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À la Réunion, il n’est pas rare de voir des terrains concernés, en partie ou en totalité, par une zone rouge. Il s’agit d’ailleurs de la région la plus exposée aux risques naturels. Ces terrains sont donc situés dans une zone soumise à des risques naturels importants (notamment d’inondation, de submersion marine ou de glissement de terrain, recul de rempart et chute de bloc à la Réunion). La règlementation y est donc très contraignante puisque l’objectif est d’éviter tous les dangers et risques auxquels pourraient être exposés les habitants.

LA ZONE ROUGE : ZONE INCONSTRUCTIBLE

Le principe est que tout terrain situé en zone rouge ne peut faire l’objet d’une construction nouvelle. Ainsi, la création d’habitation, d’établissements publics, de locaux commerciaux y est de ce fait interdite. Il en va de même pour les nouvelles extensions, aménagement de sous-sol ou réalisation de clôture. C’est le PPR (plan de prévention des risques) qui réglemente ces zones. Il est en moyenne réévalué tous les 8 ans et il est donc possible qu’un terrain qui était avant considéré comme constructible soit classé en zone rouge avec le temps. La conséquence la plus importante d’un classement en zone rouge d’un terrain est sa perte de valeur. En effet, étant inconstructible, un terrain en zone rouge voit sa valeur baisser inexorablement.
De même, le classement en zone rouge peut également concerner des parcelles qui sont déjà bâties.
Pour les propriétaires de ces parcelles, les conséquences peuvent s’avérer dramatiques.

MAISON EN ZONE ROUGE : CONSÉQUENCES ET DROIT DE RECONSTRUCTION

Comme pour les terrains non bâtis, le classement en zone rouge d’une habitation a pour conséquence principale une baisse de la valeur intrinsèque du bien. En effet, le terrain n’étant plus constructible, celui-ci voit sa valeur se déprécier énormément. De plus, la vente du bien peut s’avérer compliquée puisque les organismes bancaires n’accepteront pas de financer un bien situé en zone rouge. Ceci est un frein important étant donné que la majorité des achats se font à crédit. Ce type de bien ne peut donc être financé que par des acquéreurs disposant des fonds suffisants pour acheter le bien au comptant.

La zone rouge constitue également un frein psychologique et financier important, notamment compte tenu des restrictions imposées au droit de reconstruction des biens qui feraient l’objet d’un sinistre.

En effet, l’article L111-15 du Code de l’Urbanisme dispose que :

Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Cet article, qui vient consacrer le droit de reconstruction à l’identique d’un bâtiment construit de manière régulière, interdit par ailleurs également ladite reconstruction à l’identique si le plan local d’urbanisme ou le PPR en dispose autrement. Or, bien souvent, le PLU prévoit que la reconstruction à l’identique est interdite pour les biens sinistrés situés en zone rouge.
Autrement, il peut restreindre la reconstruction et ne l’autoriser que si le bien a fait l’objet d’un sinistre qui n’est pas d’ordre naturel (exemple d’une destruction par incendie pour un bien situé en zone inondable), ou encadrer la reconstruction. Le maire a également le pouvoir de s’opposer à la reconstruction par décision individuelle s’il en va de la sécurité des personnes.

De même, concernant l’assurance du bien, l’assuré doit déclarer à son assureur tout changement lié à son bien. En cas d’aggravation du risque, il devra donc en faire part à son assureur qui pourra donc décider d’exclure certains risques, d’assurer en contrepartie d’une surprime, voire dans certains cas de résilier l’assurance.

Ainsi, s’il est normal et souhaitable que la loi encadre les zones à risques afin de protéger les personnes, on constate que les conséquences, notamment financières, peuvent être particulièrement importantes pour les propriétaires d’un bien faisant l’objet d’un classement en zone rouge.

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