― Financement immobilier

Combien pouvez-vous emprunter ?

La réponse en deux minutes.

Simulateur, conseils pratiques et comparatif banque vs courtier — pour arriver à votre premier rendez-vous avec un budget précis, pas une fourchette vague.

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Capacité d'enprunt

Calculer avant de chercher

Apport optimal

Ce qui change vraiment les conditions

Banque ou courtier ?

Critères objectifs pour décider

Spécificité Réunion

PTZ, établissements locaux, délais

― Dans le bon ordre

Quatre étapes.
Avant même de visiter.

Connaître sa capacité d'emprunt

C'est le point de départ. Inutile de visiter des biens si vous ignorez l'enveloppe réelle à votre disposition. La capacité dépend de vos revenus, de vos charges existantes, de la durée choisie et du taux obtenu — pas du prix que vous pensez pouvoir payer.

― Première étape non négociable

Évaluer son apport réel

L'apport couvre les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix à La Réunion) et améliore les conditions de crédit. Les banques regardent d'abord sa provenance — épargne constituée, donation, vente d'un premier bien — avant son montant.

― Impacte directement le taux obtenu

Choisir son interlocuteur financier

Avant même de visiter, votre courtier peut analyser votre dossier et vous dire ce que vous pouvez raisonnablement emprunter. Ce n'est pas un accord de prêt — mais c'est suffisant pour que votre offre soit prise au sérieux.

― Avant la recherche de bien

Définir son budget net d'achat

Budget net = capacité d'emprunt + apport − frais de notaire − frais d'agence. C'est le chiffre que vous donnez à votre agent immobilier. Pas une fourchette vague, un montant précis. Les recherches sont plus efficaces, les négociations plus crédibles.

― Le chiffre que vous communiquez à l'agence

― Votre interlocuteur financier

Banque directe
ou courtier ?

Option A

Votre banque

Relation établie — votre historique de compte est connu, ce qui peut jouer en votre faveur si votre situation est stable et vos comptes bien tenus.

Interlocuteur unique — conseiller identifié, dossier suivi par la même personne de la demande à la signature.

Une seule offre — pas de comparaison possible. Vous ne savez pas si vous auriez obtenu mieux ailleurs.

Délais variables — les agendas des conseillers varient, les délais d'instruction aussi selon les périodes.

Pertinent si vous êtes client depuis longtemps, que votre situation est simple et que votre conseiller vous connaît bien. Demandez-lui systématiquement si c'est sa meilleure offre.

Option B

Un courtier en crédit

Plusieurs établissements en une démarche — votre dossier est présenté à plusieurs banques simultanément, avec accès à des taux souvent négociés.

Expertise dossier — le courtier optimise la présentation de votre profil, ce qui compte particulièrement sur les situations non standard (profession libérale, revenu variable, CDD).

Analyse de finançabilité — avant toute offre, le courtier examine votre dossier et vous dit jusqu'où vous pouvez aller. Le vendeur sait que votre offre repose sur quelque chose de concret.

Honoraires au résultat — vous ne payez qu'une fois le prêt signé. Et dans la plupart des cas, ce que vous économisez sur le taux couvre largement ce que vous versez au courtier.

La plupart des emprunteurs y gagnent, en taux et en temps. Particulièrement recommandé si votre situation sort du profil standard ou si vous manquez de temps.

Vous n'aurez pas d'accord de prêt formel avant le compromis — c'est la règle générale. Ce que vous pouvez avoir en amont, c'est un dossier analysé et une enveloppe estimée. C'est déjà bien plus qu'une intention.

SUNKAZ Immobilier · Conseil pratique acheteurs

― L'apport personnel

Combien prévoir,
et pourquoi ça compte.

L'apport n'est pas un simple bonus — c'est un signal envoyé aux banques sur votre capacité à épargner et à gérer votre budget. Sa provenance compte autant que son montant : une épargne constituée sur plusieurs années pèse plus qu'une donation reçue la veille du dépôt de dossier.

À La Réunion, les frais de notaire s'établissent entre 7 % et 8 % du prix de vente pour un logement ancien. L'apport doit au minimum couvrir ces frais — faute de quoi, vous empruntez plus que la valeur du bien, ce que peu de banques acceptent.

Un apport de 10 % bien présenté vaut parfois mieux que 20 % mal expliqué.

10%
Le seuil minimal
Couvre les frais de notaire. Les banques l'acceptent pour les profils solides — revenus stables, pas de crédit en cours, bonne tenue de compte. En dessous, les refus sont fréquents.

20%
Le seuil de confort
Frais de notaire couverts, partie du bien financée en fonds propres. Les banques considèrent ce profil comme peu risqué. Vous accédez aux taux les plus compétitifs et négociez en position de force.

30%
Le seuil optimal
Réserve constituée en plus des frais. Indique une capacité d'épargne longue, un risque minimal pour le prêteur. Pertinent si le bien nécessitera des travaux — la réserve disponible rassure le banquier.

― La Réunion · Spécificités

Ce qui est différent
en outre-mer.

Les dispositifs nationaux s'appliquent à La Réunion, souvent avec des plafonds et des montants plus favorables qu'en métropole. Quelques points à connaître avant de constituer votre dossier.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) — conditions DOM
Réservé aux primo-accédants, avec des plafonds de ressources et des quotités finançables spécifiques aux DOM, plus favorables qu'en métropole. S'applique au neuf et, sous conditions, à l'ancien — à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Établissements actifs sur l'île
BFC OI, Caisse d'Épargne de La Réunion, BRED, Crédit Agricole, BNP Paribas Réunion ont chacun leur politique de crédit locale. Les conditions varient — un courtier connaissant le marché réunionnais sait quels établissements sont les plus réactifs selon les profils.

Délais d'instruction
Prévoyez une marge lors de la rédaction du compromis. Le délai légal de 45 jours est souvent insuffisant sur certains profils ou en haute saison. Avoir une analyse de votre dossier avant le compromis permet de partir sur des bases réalistes.

Assurance emprunteur
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier et changer d'assurance à tout moment. La délégation d'assurance peut représenter une économie significative sur la durée — à négocier dès le montage du dossier, pas après la signature.

― Questions fréquentes

Ce que vous
voulez savoir.

Les questions que posent la plupart des acheteurs avant de constituer leur dossier.

Vous connaissez votre budget

Trouvons
le bien.

Votre capacité est estimée, votre dossier se construit. C'est le bon moment pour chercher — avec un budget précis, pas une fourchette vague.

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