― Guide complet · Édition 2026
Tout savoir pour
Acheter
à la
Réunion
Le marché, les étapes, le budget réel, les aides disponibles, les communes — sans détour.
― 01 Marché
Le marché,
réunionnais
La Réunion présente une configuration singulière : 2 512 km², une population en croissance, un foncier contraint par le relief et les zones protégées. La demande est structurellement supérieure à l'offre — ce déséquilibre soutient les prix depuis plusieurs années, même si les dynamiques varient fortement d'une commune à l'autre.
Le marché réunionnais est moins cyclique que les grandes métropoles françaises. Les corrections sont rares et généralement modérées. La demande locale — primo-accédants, familles en mobilité, fonctionnaires — en constitue la base.
Le marché réunionnais est moins cyclique que les grandes métropoles françaises. Les corrections sont rares et généralement modérées. La demande locale — primo-accédants, familles en mobilité, fonctionnaires — en constitue la base.
Le vrai risque à La Réunion, ce n'est pas d'acheter au mauvais moment. C'est d'acheter au mauvais endroit, sans avoir compris les spécificités locales.
— SUNKAZ Immobilier
— SUNKAZ Immobilier
— Données de marché
Les prix médians par commune, délais de vente et volumes de transactions sont mis à jour chaque semestre dans l'Observatoire SUNKAZ.
Les prix médians par commune, délais de vente et volumes de transactions sont mis à jour chaque semestre dans l'Observatoire SUNKAZ.
Un marché à deux vitesses
Le littoral — Saint-Pierre, Saint-Denis, Saint-Paul — concentre la pression sur les prix et les délais de vente courts. Les Hauts et l'Est offrent plus de latitude, avec des marchés moins tendus et des prix au m² inférieurs.
Le littoral — Saint-Pierre, Saint-Denis, Saint-Paul — concentre la pression sur les prix et les délais de vente courts. Les Hauts et l'Est offrent plus de latitude, avec des marchés moins tendus et des prix au m² inférieurs.
Une offre structurellement contrainte
Les zones naturelles protégées et les règles d'urbanisme liées aux risques naturels limitent fortement les nouvelles constructions dans les secteurs les plus demandés. Le stock de biens disponibles reste faible.
Les zones naturelles protégées et les règles d'urbanisme liées aux risques naturels limitent fortement les nouvelles constructions dans les secteurs les plus demandés. Le stock de biens disponibles reste faible.
Des marges de négociation variables
Sur un bien correctement estimé à Saint-Pierre, la marge de négociation est souvent nulle ou marginale. Dans les Hauts ou l'Est, les vendeurs sont généralement plus ouverts à la discussion.
Sur un bien correctement estimé à Saint-Pierre, la marge de négociation est souvent nulle ou marginale. Dans les Hauts ou l'Est, les vendeurs sont généralement plus ouverts à la discussion.
La connaissance terrain prime
Les données nationales sont peu pertinentes pour décider à La Réunion. Deux rues peuvent séparer un quartier très demandé d'un secteur nettement moins liquide. La connaissance locale n'est pas un avantage — c'est un prérequis.
Les données nationales sont peu pertinentes pour décider à La Réunion. Deux rues peuvent séparer un quartier très demandé d'un secteur nettement moins liquide. La connaissance locale n'est pas un avantage — c'est un prérequis.
― 02 Processus
Les étapes
d'un achat.
Un achat immobilier suit un processus standardisé, mais quelques spécificités locales méritent d'être anticipées — les délais notariaux, souvent plus longs qu'en métropole, et la vérification des documents d'urbanisme en zone à risque en premier lieu.
01
Définir son budget réel
Avant toute visite, le budget doit intégrer le prix d'achat, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), les frais d'agence le cas échéant, et une réserve travaux. C'est le chiffre total qui conditionne la capacité d'emprunt, pas le prix affiché. Beaucoup d'acheteurs sous-estiment ce poste et se retrouvent à revoir leurs critères en cours de recherche.
A faire avant les visites
Définir son budget réel
Avant toute visite, le budget doit intégrer le prix d'achat, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), les frais d'agence le cas échéant, et une réserve travaux. C'est le chiffre total qui conditionne la capacité d'emprunt, pas le prix affiché. Beaucoup d'acheteurs sous-estiment ce poste et se retrouvent à revoir leurs critères en cours de recherche.
A faire avant les visites
02
Valider son financement
Obtenir un accord de principe de sa banque ou d'un courtier avant de visiter permet de négocier en position de force. À La Réunion, certains dispositifs spécifiques aux DOM peuvent être mobilisés — PTZ renforcé, prêts aidés. Un courtier local connaît les pratiques des établissements présents sur l'île et peut faire une différence significative sur le taux ou les conditions obtenues.
En parallèle des premières visites
Valider son financement
Obtenir un accord de principe de sa banque ou d'un courtier avant de visiter permet de négocier en position de force. À La Réunion, certains dispositifs spécifiques aux DOM peuvent être mobilisés — PTZ renforcé, prêts aidés. Un courtier local connaît les pratiques des établissements présents sur l'île et peut faire une différence significative sur le taux ou les conditions obtenues.
En parallèle des premières visites
03
Rechercher et visiter
Cibler une ou deux communes prioritaires plutôt que de chercher sur toute l'île. Les marchés locaux fonctionnent différemment : un bien bien positionné part en quelques jours à Saint-Pierre, tandis que certains secteurs des Hauts nécessitent plus de patience. Prévoir de visiter à différents moments de la journée — l'ensoleillement, la circulation et l'ambiance d'un quartier varient considérablement.
2 à 8 semaines selon le secteur
Rechercher et visiter
Cibler une ou deux communes prioritaires plutôt que de chercher sur toute l'île. Les marchés locaux fonctionnent différemment : un bien bien positionné part en quelques jours à Saint-Pierre, tandis que certains secteurs des Hauts nécessitent plus de patience. Prévoir de visiter à différents moments de la journée — l'ensoleillement, la circulation et l'ambiance d'un quartier varient considérablement.
2 à 8 semaines selon le secteur
04
Faire une offre d'achat
Une offre écrite formalise l'intention et engage moralement les deux parties. Elle doit préciser le prix, les conditions suspensives envisagées et le délai de réponse. Les marges de négociation varient : quasi nulles sur les biens bien estimés à Saint-Pierre, plus ouvertes sur des marchés moins tendus.
Réponse sous 48 - 72h en général
Faire une offre d'achat
Une offre écrite formalise l'intention et engage moralement les deux parties. Elle doit préciser le prix, les conditions suspensives envisagées et le délai de réponse. Les marges de négociation varient : quasi nulles sur les biens bien estimés à Saint-Pierre, plus ouvertes sur des marchés moins tendus.
Réponse sous 48 - 72h en général
05
Signer le compromis de vente
Le compromis fixe toutes les conditions de la vente — prix, date de disponibilité, conditions suspensives. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Un dépôt de garantie, généralement entre 5 et 10 % du prix, est versé à cette étape.
Rétractation : 10 jours
Signer le compromis de vente
Le compromis fixe toutes les conditions de la vente — prix, date de disponibilité, conditions suspensives. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Un dépôt de garantie, généralement entre 5 et 10 % du prix, est versé à cette étape.
Rétractation : 10 jours
06
Obtenir son prêt
Le dossier bancaire doit être constitué rapidement après le compromis. Le délai légal pour obtenir le financement est de 45 à 60 jours. Si la banque refuse, la condition suspensive protège l'acquéreur et permet de récupérer le dépôt de garantie.
45 à 60 jours
Obtenir son prêt
Le dossier bancaire doit être constitué rapidement après le compromis. Le délai légal pour obtenir le financement est de 45 à 60 jours. Si la banque refuse, la condition suspensive protège l'acquéreur et permet de récupérer le dépôt de garantie.
45 à 60 jours
07
Signer l'acte authentique
La signature chez le notaire transfère officiellement la propriété. Les fonds sont versés, les clés remises. Les délais entre compromis et acte authentique sont structurellement plus longs à La Réunion qu'en métropole — notamment pour les biens avec des situations cadastrales complexes ou des indivisions à régler.
3 à 5 mois après le compromis
Signer l'acte authentique
La signature chez le notaire transfère officiellement la propriété. Les fonds sont versés, les clés remises. Les délais entre compromis et acte authentique sont structurellement plus longs à La Réunion qu'en métropole — notamment pour les biens avec des situations cadastrales complexes ou des indivisions à régler.
3 à 5 mois après le compromis
― 03 Budget
Ce qu'il faut,
vraiment prévoir.
Le prix affiché n'est jamais le coût réel d'un achat. Pour un appartement à 250 000 € dans l'ancien, le budget total à mobiliser dépasse les 275 000 €. Intégrer tous les postes dès le départ évite les mauvaises surprises au moment de finaliser le financement.
Pour un bien neuf, les frais de notaire tombent à 2-3 %, ce qui compense partiellement un prix d'acquisition souvent plus élevé. L'arbitrage neuf/ancien mérite d'être calculé au cas par cas.
Pour un bien neuf, les frais de notaire tombent à 2-3 %, ce qui compense partiellement un prix d'acquisition souvent plus élevé. L'arbitrage neuf/ancien mérite d'être calculé au cas par cas.
Exemple :
Prix d'acquisition : 250 000 €
Frais de notaire : ~18 500 € (7 à 8% dans l'ancien)
Frais d'agence : inclus dans le prix affiché chez SUNKAZ
Garantie bancaire : 1 500 - 3 000 € (Caution ou hypothèque)
Frais de dossier : 500 - 1 500 € (Variable selon la banque)
Déménagement : 1 000 - 5 000 € (souvent sous-estimé)
―
Total à mobiliser : ~ 275 000 € (hors travaux éventuels)
Prix d'acquisition : 250 000 €
Frais de notaire : ~18 500 € (7 à 8% dans l'ancien)
Frais d'agence : inclus dans le prix affiché chez SUNKAZ
Garantie bancaire : 1 500 - 3 000 € (Caution ou hypothèque)
Frais de dossier : 500 - 1 500 € (Variable selon la banque)
Déménagement : 1 000 - 5 000 € (souvent sous-estimé)
―
Total à mobiliser : ~ 275 000 € (hors travaux éventuels)
― Neuf vs ancien
Comparer
les deux options.
L'arbitrage neuf/ancien ne se résume pas aux frais de notaire. Le neuf offre des garanties constructeur, une meilleure performance énergétique et dans certains cas des dispositifs de TVA réduite. L'ancien donne accès à des emplacements établis, souvent plus centraux, avec une surface réelle plus généreuse pour le même prix affiché.
À La Réunion, la rareté du foncier rend le neuf particulièrement tendu dans les secteurs demandés. Dans les Hauts, l'offre en maisons individuelles récentes est plus accessible. Le bon choix dépend avant tout de votre usage — résidence principale ou investissement — et de votre horizon de détention.
À La Réunion, la rareté du foncier rend le neuf particulièrement tendu dans les secteurs demandés. Dans les Hauts, l'offre en maisons individuelles récentes est plus accessible. Le bon choix dépend avant tout de votre usage — résidence principale ou investissement — et de votre horizon de détention.
― à retenir
Les frais de notaire dans l'ancien représentent souvent 18 000 à 25 000 € sur un achat standard à La Réunion. Ce poste est incompressible — il doit figurer dans votre plan de financement dès le départ, pas être découvert à la signature du compromis.
Les frais de notaire dans l'ancien représentent souvent 18 000 à 25 000 € sur un achat standard à La Réunion. Ce poste est incompressible — il doit figurer dans votre plan de financement dès le départ, pas être découvert à la signature du compromis.
― 04 Financement
Financer
son achat.
À La Réunion, plusieurs dispositifs spécifiques aux DOM s'ajoutent aux aides nationales. Certains peuvent changer substantiellement l'équation financière d'un achat — notamment pour les primo-accédants. Le point ci-dessous donne les grandes lignes. Le guide complet détaille les conditions et les montants.
PTZ renforcé DOM
Jusqu'à 50 % du coût de l'opération financés sans intérêt pour un primo-accédant en zone tendue — contre 40 % en métropole. Logements neufs et certains anciens avec travaux. Plafonds de ressources révisés chaque année.Primo-accédants
Prêt Action Logement
Accessible aux salariés d'entreprises de plus de 10 salariés. Taux avantageux, montant limité — utile en complément pour couvrir l'apport ou alléger la mensualité principale.Salariés du privé
Aides Région & communes
Dispositifs soumis à conditions de ressources, variables selon les années et les enveloppes disponibles. L'ADIL est le point d'entrée pour connaître ce qui est actif au moment de votre projet.Sous conditions
Courtage
Le marché du crédit est concurrentiel à La Réunion. Un courtier local connaît les pratiques de chaque établissement présent sur l'île. Sur 20 ans, la différence entre un bon et un mauvais dossier peut dépasser20 000 €.
Tous profils
Beaucoup d'acheteurs arrivent avec un budget en tête — celui du prix du bien. Rarement celui du coût total de l'opération. Et encore moins une idée claire des dispositifs auxquels ils ont droit. C'est là que ça coince, souvent trop tard dans le processus.
Notre approche : avant de chercher, on cadre. Selon votre profil et votre situation, on identifie avec vous les dispositifs mobilisables, on évalue votre capacité réelle, et si votre dossier le justifie, on vous oriente vers un courtier partenaire qui connaît le marché local.
C'est simplement partir sur de bonnes bases — avec un budget solide et des interlocuteurs bancaires déjà identifiés avant les premières visites.
Notre approche : avant de chercher, on cadre. Selon votre profil et votre situation, on identifie avec vous les dispositifs mobilisables, on évalue votre capacité réelle, et si votre dossier le justifie, on vous oriente vers un courtier partenaire qui connaît le marché local.
C'est simplement partir sur de bonnes bases — avec un budget solide et des interlocuteurs bancaires déjà identifiés avant les premières visites.
Cadrage budget
Dès le premier rendez-vous, on pose les chiffres réels : prix, frais, financement, reste à vivre. Pas de surprise à la signature du compromis.Orientation courtier
Quand la situation le justifie, on vous met en relation avec un courtier partenaire qui intervient sur La Réunion et connaît les établissements locaux.― Cluster acheteurs
Pour aller
plus loin.
Articles liés pour approfondir chaque aspect de votre projet d'achat à La Réunion.
― 05 Géographie
Choisir
sa commune.
La Réunion est petite en superficie mais très contrastée. Entre littoral et Hauts, entre Nord industrieux et Sud résidentiel, les profils de vie et les marchés immobiliers sont radicalement différents. Le choix de la commune est souvent plus structurant que le choix du bien lui-même.
― 06 vigilance
Points de
vigilance.
Le droit immobilier à La Réunion est celui du droit commun français. Mais plusieurs réalités locales méritent d'être connues avant de s'engager — elles ne sont pas rédhibitoires, mais elles influencent les délais, les coûts et parfois la valeur de revente.
Une part importante du territoire est couverte par des PPR — crues, glissements de terrain, aléas cycloniques, éruptions volcaniques. Un bien en zone PPR peut avoir des contraintes qui affectent les possibilités de travaux et la revente. Le certificat d'urbanisme est indispensable avant toute offre.
La Réunion présente davantage de situations foncières complexes qu'en métropole — indivisions familiales, limites de propriété imprécises, droits de passage non formalisés. Ces situations ne bloquent pas nécessairement la vente, mais peuvent allonger les délais et justifient une attention particulière du notaire.
Les délais entre compromis et acte authentique sont structurellement plus longs à La Réunion — comptez 4 à 5 mois en moyenne, parfois davantage pour les dossiers complexes. Cette réalité est à anticiper dans la planification du projet, en particulier si une vente préalable ou un déménagement est conditionné à la signature.
Les délais entre compromis et acte authentique sont structurellement plus longs à La Réunion — comptez 4 à 5 mois en moyenne, parfois davantage pour les dossiers complexes. Cette réalité est à anticiper dans la planification du projet, en particulier si une vente préalable ou un déménagement est conditionné à la signature.
À La Réunion, l'exposition, l'orientation et la ventilation naturelle sont déterminantes pour le confort thermique. Un bien bien ventilé et bien orienté vaut mieux qu'une étiquette favorable sur un logement mal conçu pour le climat local. Ces critères sont souvent sous-estimés lors des visites.
― 07 FAQ
Questions
fréquentes.
Ce que les acheteurs nous posent le plus souvent avant de se lancer à La Réunion.
Vous avez un projet d'achat ?
Parlons-en
ensemble
Marché, budget, communes, financement — un premier échange pour poser les bases de votre projet. Sans engagement.
+262 0262 490 490 - lun-ven 8h30-17h30
Vos données ne sont pas transmises à des tiers. Conformément au RGPD, vous disposez d'un droit d'accès, de rectification et de suppression. Politique de confidentialité