― Lexique immobilier
Les mots
de l'immobilier
Plus de 80 termes expliqués avec ce qu'ils signifient concrètement à La Réunion — pas une copie du dictionnaire juridique métropolitain.
82 termes définis
7catégories
2026 mis à jour
a
Juridique
Acte authentique
Document établi et signé devant notaire qui transfère officiellement la propriété du vendeur à l'acheteur. C'est l'acte final de toute vente immobilière, consécutif au compromis. L'original (la minute) est conservé au rang des minutes du notaire ; l'acheteur reçoit une copie exécutoire qui constitue son titre de propriété.
Juridique
Agence immobilière
Intermédiaire professionnel habilité à réaliser des transactions pour le compte de tiers, en vertu de la loi Hoguet. Elle doit détenir une carte professionnelle T (transactions), afficher ses honoraires, détenir un mandat écrit avant toute action, et justifier d'une garantie financière et d'une assurance RC pro. Ses honoraires ne sont dus qu'en cas de vente effectivement conclue.
Financier
Assurance emprunteur
Assurance exigée par la banque pour couvrir le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle représente souvent 20 à 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), l'emprunteur peut changer d'assureur à tout moment sans frais, ce qui permet des économies substantielles.
Achat
Avant-Contrat
Terme générique désignant tout accord préalable à la vente définitive — compromis ou promesse unilatérale. Il fixe le prix, les conditions suspensives et la date limite de signature de l'acte authentique. Il engage les deux parties sauf non-réalisation d'une condition suspensive dans le délai prévu.
B
Professionnel
Bail commercial (3-6-9)
Contrat de location d'un local à usage commercial ou artisanal, d'une durée minimale de 9 ans, résiliable par le preneur à chaque période triennale (d'où l'appellation 3-6-9). À l'expiration, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. En cas de refus du bailleur, une indemnité d'éviction est due, souvent équivalente à plusieurs années de chiffre d'affaires.
À La Réunion
Les loyers des baux commerciaux ne sont pas encadrés et peuvent varier considérablement selon les zones (centre-ville de Saint-Pierre vs zones d'activité). Le droit au bail — valeur incorporelle attachée au bail en cours — peut représenter une part significative du prix de cession d'un fonds.
Les loyers des baux commerciaux ne sont pas encadrés et peuvent varier considérablement selon les zones (centre-ville de Saint-Pierre vs zones d'activité). Le droit au bail — valeur incorporelle attachée au bail en cours — peut représenter une part significative du prix de cession d'un fonds.
Location
Bail d'habitation
Contrat encadré par la loi du 6 juillet 1989, régissant la location d'une résidence principale. Durée minimale de 3 ans pour un bailleur particulier, 6 ans pour une personne morale. La reconduction est automatique sauf congé motivé du bailleur (vente, reprise, motif légitime et sérieux) ou congé libre du locataire avec préavis.
À La Réunion
Le préavis légal du locataire est de 3 mois. Il n'est pas réduit à 1 mois, cette disposition étant réservée aux zones tendues — et aucune commune réunionnaise n'est classée en zone tendue. À vérifier systématiquement avant de conseiller un locataire souhaitant partir rapidement.
Le préavis légal du locataire est de 3 mois. Il n'est pas réduit à 1 mois, cette disposition étant réservée aux zones tendues — et aucune commune réunionnaise n'est classée en zone tendue. À vérifier systématiquement avant de conseiller un locataire souhaitant partir rapidement.
Professionnel
Bail professionnel
Contrat de location réservé aux locaux destinés à l'exercice d'une activité libérale réglementée ou non réglementée. Durée minimale 6 ans, résiliable à tout moment par le preneur avec un préavis de 6 mois. Distinct du bail commercial : pas de droit au renouvellement automatique, pas d'indemnité d'éviction.
C
Achat
Capacité d'emprunt
Montant maximum qu'une banque est prête à prêter, déterminé principalement par le taux d'endettement (remboursements mensuels / revenus nets ≤ 35 % en règle générale, assurance incluse). Elle dépend aussi de l'apport personnel, de la stabilité professionnelle et du reste à vivre. Elle constitue le point de départ de tout projet d'achat sérieux.
À La Réunion
Les banques locales appliquent les mêmes critères qu'en métropole. Certaines sont toutefois plus souples sur les dossiers de fonctionnaires d'État (enseignants, soignants, policiers) surreprésentés dans la population réunionnaise et perçus comme des profils stables. Un courtier local connaît ces nuances.
Les banques locales appliquent les mêmes critères qu'en métropole. Certaines sont toutefois plus souples sur les dossiers de fonctionnaires d'État (enseignants, soignants, policiers) surreprésentés dans la population réunionnaise et perçus comme des profils stables. Un courtier local connaît ces nuances.
Achat
Charges de copropriété
Dépenses collectives liées à l'entretien et au fonctionnement des parties communes. Comprennent les charges courantes (ménage, gardiennage, entretien ascenseur) et les charges exceptionnelles votées en assemblée (ravalement, réfection toiture). Réparties selon les tantièmes de chaque lot. Lors d'une vente, vendeur et acheteur se répartissent les charges au prorata de la date de possession.
Achat
Compromis de vente
Contrat préliminaire valant vente, qui engage symétriquement vendeur et acheteur. Le vendeur s'engage à céder, l'acheteur à acquérir, au prix convenu. Il est assorti de conditions suspensives (prêt, absence de servitude rédhibitoire) et d'un dépôt de garantie de 5 à 10 %. L'acheteur bénéficie de 10 jours de rétractation. Si le vendeur se rétracte après ce délai, l'acheteur peut obtenir l'exécution forcée de la vente.
Juridique
Condition suspensive
Clause qui suspend les effets d'une vente à la réalisation d'un événement futur et incertain. La plus courante : l'obtention d'un prêt bancaire au taux et au montant définis dans le compromis. Si la condition ne se réalise pas dans le délai (généralement 45 à 60 jours), la vente est annulée de plein droit et le dépôt de garantie restitué intégralement.
Juridique
Copropriété
Mode d'organisation d'un immeuble divisé entre plusieurs propriétaires, chacun détenant des parties privatives et une quote-part des parties communes (exprimée en tantièmes). La gestion est confiée à un syndic. Les décisions importantes sont votées en assemblée générale selon des règles de majorité variables selon leur nature.
À La Réunion
La qualité de la gestion des copropriétés varie fortement. Certaines résidences récentes de Saint-Pierre ou Saint-Gilles sont très bien tenues ; d'autres, notamment des immeubles des années 80-90 dans les centres-villes, présentent des charges importantes et des travaux différés. L'examen des procès-verbaux des 3 dernières AG est indispensable avant d'acheter.
La qualité de la gestion des copropriétés varie fortement. Certaines résidences récentes de Saint-Pierre ou Saint-Gilles sont très bien tenues ; d'autres, notamment des immeubles des années 80-90 dans les centres-villes, présentent des charges importantes et des travaux différés. L'examen des procès-verbaux des 3 dernières AG est indispensable avant d'acheter.
Achat
Courtier en crédit immobilier
Intermédiaire en opérations de banque (IOBSP) qui met en concurrence plusieurs établissements pour obtenir les meilleures conditions de prêt pour son client : taux, durée, assurance, modularité. Sa rémunération, sous forme d'honoraires et/ou de commission bancaire, est due uniquement en cas de prêt signé. Il n'engage pas le client à accepter une offre.
D
Investissement
Déficit foncier
Mécanisme fiscal permettant à un propriétaire bailleur de déduire ses charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) de ses revenus fonciers. Quand les charges dépassent les revenus, le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Applicable uniquement au régime réel.
À La Réunion
Le déficit foncier est particulièrement pertinent sur les biens anciens nécessitant des travaux de mise aux normes ou de rénovation thermique. Dans un parc locatif souvent vieillissant (construction des années 80-90), les enveloppes de travaux sont fréquemment élevées et la déduction réelle.
Le déficit foncier est particulièrement pertinent sur les biens anciens nécessitant des travaux de mise aux normes ou de rénovation thermique. Dans un parc locatif souvent vieillissant (construction des années 80-90), les enveloppes de travaux sont fréquemment élevées et la déduction réelle.
Location
Dépôt de garantie
Somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux, conservée par le bailleur pour couvrir d'éventuels manquements en fin de bail. Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée. À restituer dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois dans le cas contraire, avec justificatifs à l'appui de toute retenue.
Technique
Diagnostics immobiliers (DDT)
Ensemble des diagnostics techniques obligatoires fournis par le vendeur dans le Dossier de Diagnostic Technique, annexé au compromis. Ils comprennent notamment : amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), termites, état de l'installation électrique et gaz (plus de 15 ans), état des risques naturels (ERNT/ERP), assainissement non collectif.
À La Réunion
Le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente dans les DOM — la Réunion est classée comme zone à risque élevé d'infestation. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne s'applique pas à La Réunion jusqu'en 2028 : il n'a pas à figurer dans le DDT et ne peut être opposé ni au vendeur ni à l'acheteur.
Le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente dans les DOM — la Réunion est classée comme zone à risque élevé d'infestation. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne s'applique pas à La Réunion jusqu'en 2028 : il n'a pas à figurer dans le DDT et ne peut être opposé ni au vendeur ni à l'acheteur.
professionnel
Droit au bail
Valeur incorporelle attachée à un bail commercial en cours, représentant les avantages liés à sa situation (emplacement, conditions financières, ancienneté). Il se négocie séparément du fonds de commerce lors d'une cession. Sa valeur dépend de la localisation, du loyer résiduel, de la durée restante et du secteur d'activité.
Juridique
Droit de préemption urbain (DPU)
Droit reconnu à certaines collectivités (communes, EPF) de se substituer à l'acheteur lors d'une vente immobilière, au prix convenu entre vendeur et acheteur ou à un prix fixé par le juge. Il s'exerce dans les zones ayant fait l'objet d'une délibération spécifique. Son exercice est soumis à un délai de 2 mois après réception de la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA).
À La Réunion
Plusieurs communes ont instauré le DPU sur leurs zones d'aménagement prioritaire. Saint-Pierre l'exerce notamment dans certains secteurs de renouvellement urbain. L'agence vérifie systématiquement l'existence d'un DPU avant la signature du compromis.
Plusieurs communes ont instauré le DPU sur leurs zones d'aménagement prioritaire. Saint-Pierre l'exerce notamment dans certains secteurs de renouvellement urbain. L'agence vérifie systématiquement l'existence d'un DPU avant la signature du compromis.
E
Location
état des lieux
Document contradictoire établi en présence du bailleur et du locataire à l'entrée et à la sortie du logement, décrivant l'état précis de chaque pièce. La comparaison des deux états permet de distinguer l'usure normale des dégradations imputables au locataire. Il conditionne toute retenue sur le dépôt de garantie.
Vente
Estimation immobilière
Évaluation de la valeur vénale d'un bien, fondée sur les transactions comparables récentes, les caractéristiques intrinsèques du bien et la dynamique du marché local. Elle n'est ni la valeur cadastrale ni le prix demandé. Une surestimation prolonge les délais de vente et fragilise la négociation ; une sous-estimation lèse le vendeur.
À La Réunion
Les écarts de prix entre communes et entre micro-marchés sont considérables : un appartement de 70 m² à Saint-Pierre bord de mer, au Tampon ou dans les hauts de Saint-Pierre peut présenter des valeurs très différentes à surface égale. Les bases de données nationales (DVF, Patrim) sont fiables mais doivent être lues par quelqu'un qui connaît le terrain.
Les écarts de prix entre communes et entre micro-marchés sont considérables : un appartement de 70 m² à Saint-Pierre bord de mer, au Tampon ou dans les hauts de Saint-Pierre peut présenter des valeurs très différentes à surface égale. Les bases de données nationales (DVF, Patrim) sont fiables mais doivent être lues par quelqu'un qui connaît le terrain.
F
Professionnel
Fonds de commerce
Ensemble des éléments corporels (matériel, stocks) et incorporels (clientèle, droit au bail, enseigne, licences, savoir-faire) qui constituent une activité commerciale. Sa cession transfère l'exploitation sans impliquer nécessairement la cession du local (qui dépend du bail commercial). Le prix est déterminé par un multiple du chiffre d'affaires ou de l'EBE selon le secteur.
Achat
Frais de notaire
Ensemble des sommes dues lors d'une acquisition : droits de mutation (taxes reversées à l'État et aux collectivités, représentant l'essentiel), émoluments du notaire (régulés par tarif, environ 1 à 1,5 % du prix) et débours. Dans l'ancien, les frais représentent 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf ou en VEFA, 2 à 3 %.
À La Réunion
Les DMTO s'élèvent à 6,3185 % dans l'ancien pour les particuliers (5,00 % taxe départementale + 1,20 % taxe communale + 0,1185 % prélèvement État). Les émoluments notariaux sont majorés de 36 % par rapport aux tarifs métropolitains (article A444-53 du Code de commerce). Les frais totaux sont donc supérieurs à la métropole, non inférieurs.
Les DMTO s'élèvent à 6,3185 % dans l'ancien pour les particuliers (5,00 % taxe départementale + 1,20 % taxe communale + 0,1185 % prélèvement État). Les émoluments notariaux sont majorés de 36 % par rapport aux tarifs métropolitains (article A444-53 du Code de commerce). Les frais totaux sont donc supérieurs à la métropole, non inférieurs.
G
Gestion locative
Garantie des loyers impayés (GLI)
Assurance souscrite par le bailleur pour couvrir les impayés de loyer, les dégradations locatives et les frais de procédure. Elle exige la constitution d'un dossier locataire conforme (revenus ≥ 3 fois le loyer, CDI ou fonctionnaire). Son coût représente généralement 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises. Elle est mutuellement exclusive avec la caution solidaire dans la plupart des contrats.
À La Réunion
Les profils locataires ne correspondent pas toujours aux critères standard de la GLI — notamment les travailleurs en CDD ou intérim, fréquents dans les secteurs du BTP et de la restauration. Une sélection rigoureuse en amont réduit ce risque bien plus efficacement que l'assurance seule.
Les profils locataires ne correspondent pas toujours aux critères standard de la GLI — notamment les travailleurs en CDD ou intérim, fréquents dans les secteurs du BTP et de la restauration. Une sélection rigoureuse en amont réduit ce risque bien plus efficacement que l'assurance seule.
Gestion locative
Mandat confié à un professionnel pour gérer au quotidien un bien loué : recherche de locataire, rédaction du bail, encaissement des loyers, gestion des travaux, régularisation des charges, suivi des sinistres. Les honoraires couvrent une prestation continue — ils ne se réduisent pas à la mise en location initiale.
I
Juridique
Indivision
Situation juridique où un bien appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts soient matériellement divisées. Fréquente en cas de succession ou d'acquisition hors mariage. Toute décision importante requiert en principe l'accord unanime des indivisaires, bien que des règles de majorité qualifiée s'appliquent pour certains actes d'administration.
À La Réunion
L'indivision est l'une des situations les plus fréquentes parmi les vendeurs qui nous contactent. Elle concerne souvent des propriétés familiales transmises sur plusieurs générations, avec des indivisaires parfois installés en métropole ou dans d'autres pays. La vente nécessite soit l'accord de tous, soit une autorisation judiciaire obtenue à la demande d'indivisaires représentant au moins deux tiers des droits.
L'indivision est l'une des situations les plus fréquentes parmi les vendeurs qui nous contactent. Elle concerne souvent des propriétés familiales transmises sur plusieurs générations, avec des indivisaires parfois installés en métropole ou dans d'autres pays. La vente nécessite soit l'accord de tous, soit une autorisation judiciaire obtenue à la demande d'indivisaires représentant au moins deux tiers des droits.
Location
Irl - Indice de révision des loyers
Indice publié trimestriellement par l'INSEE, servant de base légale à la révision annuelle des loyers d'habitation. La révision doit être prévue dans le bail et ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Le loyer révisé = loyer actuel × (IRL nouveau / IRL à la même période de l'année précédente).
L
Juridique
Loi Hoguet
Loi du 2 janvier 1970 régissant les conditions d'exercice des professions immobilières. Impose carte professionnelle, garantie financière, assurance RC pro et mandat écrit avant toute action. Elle s'applique intégralement dans les DOM. C'est elle qui interdit à une agence de percevoir des honoraires sans mandat signé ou sans vente réalisée.
Location
Loyer
Contrepartie financière versée par le locataire, révisable annuellement selon l'IRL. Les charges locatives (eau froide des parties communes, entretien des espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) peuvent être récupérées par le bailleur sur justificatif ou intégrées dans un forfait.
À La Réunion
Les loyers ne sont soumis à aucun encadrement, aucune commune n'étant classée en zone tendue. Leur niveau est libre à chaque nouvelle mise en location et à chaque renouvellement de bail.
Les loyers ne sont soumis à aucun encadrement, aucune commune n'étant classée en zone tendue. Leur niveau est libre à chaque nouvelle mise en location et à chaque renouvellement de bail.
Investissement
LLI - Logement locatif intermédiaire
Dispositif d'investissement locatif permettant aux particuliers d'acquérir un logement neuf avec TVA réduite à 10 % et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, en contrepartie de loyers plafonnés et de conditions de ressources du locataire. Il remplace progressivement le Pinel sur certains marchés.
À La Réunion
Le dispositif LLI est applicable dans les territoires d'outre-mer. Les plafonds de loyer et de ressources sont spécifiques aux DOM et différents des plafonds métropolitains. À vérifier avec un conseiller fiscal avant engagement, les conditions ayant évolué en 2024-2025.
Le dispositif LLI est applicable dans les territoires d'outre-mer. Les plafonds de loyer et de ressources sont spécifiques aux DOM et différents des plafonds métropolitains. À vérifier avec un conseiller fiscal avant engagement, les conditions ayant évolué en 2024-2025.
M
Gestion locative
Mandat de Gestion
Contrat écrit par lequel un propriétaire confie à un professionnel (détenteur d'une carte G) la gestion de son bien locatif. Il précise l'étendue des missions déléguées (mise en location seule, gestion courante, travaux jusqu'à un certain montant), la durée, les honoraires et les conditions de résiliation. Sans mandat, aucune prestation de gestion ne peut légalement être facturée.
Vente
Mandat de vente
Contrat écrit autorisant une agence à commercialiser un bien. En mandat simple, le vendeur peut confier son bien à plusieurs agences et vendre lui-même. En mandat exclusif, une seule agence est habilitée pendant la durée du contrat, en contrepartie d'un plan d'action défini. Seul le mandat signé est légalement opposable.
Investissement
Meublé / Non meublé
La location meublée impose la présence d'une liste légale de mobilier permettant au locataire de vivre normalement. Sur le plan fiscal, elle relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers — ce qui ouvre au régime micro-BIC (abattement 50 %) ou au réel avec amortissement du bien. La location nue relève des revenus fonciers, avec déduction des charges réelles au régime réel.
À La Réunion
Le marché de la location meublée longue durée est réel, notamment pour les fonctionnaires en mobilité (enseignants, militaires, soignants) arrivant pour des affectations de 2 à 4 ans. Ces profils constituent une demande locative stable et solvable bien identifiée sur l'île.
Le marché de la location meublée longue durée est réel, notamment pour les fonctionnaires en mobilité (enseignants, militaires, soignants) arrivant pour des affectations de 2 à 4 ans. Ces profils constituent une demande locative stable et solvable bien identifiée sur l'île.
Juridique
Mitoyenneté
Situation d'un mur, d'une clôture ou d'une haie appartenant en commun aux deux propriétaires qu'il sépare. Les deux parties partagent à parts égales les frais d'entretien. La mitoyenneté peut être établie par titre ou par prescription trentenaire. Elle doit figurer dans l'acte de vente et son existence peut influencer certains projets d'extension.
P
Investissement
Pinel Outre-Mer
Dispositif de défiscalisation permettant une réduction d'impôt sur le revenu en échange de l'acquisition d'un logement neuf mis en location à loyer plafonné. Le Pinel classique a pris fin le 31 décembre 2024 en métropole. Le Pinel Outre-mer bénéficiait de taux majorés (23, 29 ou 32 % selon la durée d'engagement).
À La Réunion
Ce dispositif nécessite l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine — hors périmètre d'une agence immobilière transactionnelle. La gestion locative du bien une fois acquis relève en revanche du mandat de gestion classique.
Ce dispositif nécessite l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine — hors périmètre d'une agence immobilière transactionnelle. La gestion locative du bien une fois acquis relève en revanche du mandat de gestion classique.
Vente
Plus-Value Immobilière
Différence positive entre prix de vente et prix d'acquisition. Taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) soit 36,2 % bruts, avec abattements progressifs : exonération IR après 22 ans de détention, exonération totale après 30 ans. La résidence principale est exonérée sans condition de durée.
À La Réunion
Les résidents qui cèdent leur résidence principale sont exonérés comme partout en France. Pour les propriétaires qui quittent l'île et souhaitent vendre leur ancienne résidence principale, la cession dans les 12 mois suivant le départ permet généralement de maintenir l'exonération — à vérifier avec le notaire selon la situation précise.
Les résidents qui cèdent leur résidence principale sont exonérés comme partout en France. Pour les propriétaires qui quittent l'île et souhaitent vendre leur ancienne résidence principale, la cession dans les 12 mois suivant le départ permet généralement de maintenir l'exonération — à vérifier avec le notaire selon la situation précise.
Achat
Prêt immobilier
Crédit à long terme finançant l'acquisition d'un bien immobilier. Caractérisé par son montant, son taux (fixe ou variable), sa durée et le coût total incluant les assurances. L'offre de prêt doit être acceptée au plus tôt 10 jours après réception. L'obtention du prêt aux conditions définies dans le compromis constitue la condition suspensive principale.
Achat
Ptz - Prêt à taux zéro
Avant-contrat par lequel seul le vendeur s'engage à vendre à un prix fixé. L'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever ou non dans un délai convenu. En contrepartie, il verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix). Si l'acheteur ne lève pas l'option, il perd son indemnité. Si le vendeur se rétracte, l'acheteur peut obtenir l'exécution forcée en justice.
Achat
Promesse unilatérale de vente
Avant-contrat par lequel seul le vendeur s'engage à vendre à un prix fixé. L'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever ou non dans un délai convenu. En contrepartie, il verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix). Si l'acheteur ne lève pas l'option, il perd son indemnité. Si le vendeur se rétracte, l'acheteur peut obtenir l'exécution forcée en justice.
R
Juridique
Régime matrimonial
Ensemble des règles organisant les rapports patrimoniaux entre époux. Le régime légal (communauté réduite aux acquêts) rend communs les biens acquis pendant le mariage. La séparation de biens laisse chaque époux propriétaire exclusif de ses acquêts. En cas de vente d'un bien commun, les deux époux doivent signer le mandat et les actes, même si un seul est en contact avec l'agence.
Investissement
Rendement locatif
Indicateur de la rentabilité d'un investissement locatif. Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'acquisition) × 100. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, assurance, gestion, travaux, vacance locative). Le rendement net-net intègre la fiscalité. Un investissement n'est viable que si le rendement net est analysé sur la durée.
À La Réunion
Selon les données de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®, les rendements bruts observés varient généralement entre 4 et 6 % selon les communes et les types de biens. Les petites surfaces (T1-T2) à Saint-Pierre ou au Tampon affichent les meilleurs rendements bruts, mais leur rotation locative est plus élevée. Les maisons offrent un rendement moindre mais une vacance plus faible et une valorisation patrimoniale souvent supérieure.
Selon les données de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®, les rendements bruts observés varient généralement entre 4 et 6 % selon les communes et les types de biens. Les petites surfaces (T1-T2) à Saint-Pierre ou au Tampon affichent les meilleurs rendements bruts, mais leur rotation locative est plus élevée. Les maisons offrent un rendement moindre mais une vacance plus faible et une valorisation patrimoniale souvent supérieure.
Achat
Droit de retractation
Droit accordé à l'acheteur de renoncer à son acquisition dans un délai de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la notification du compromis. Aucune justification requise. Le dépôt de garantie est intégralement restitué. Ce droit ne bénéficie qu'à l'acquéreur non professionnel — pas au vendeur.
Investissement
Revenus fonciers
Revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés, imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si revenus annuels ≤ 15 000 €) et le régime réel (déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière).
S
Investissement
SCI - Société civile immobilière
Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. La propriété est représentée par des parts sociales, plus souples à transmettre qu'un bien en indivision. Elle facilite la transmission entre générations (donations de parts avec abattements fiscaux) et clarifie les règles de gestion entre associés.
À La Réunion
La SCI est un outil fréquemment utilisé par les familles réunionnaises qui souhaitent structurer la détention d'une propriété familiale et anticiper la succession, évitant ainsi les blocages inhérents à l'indivision subie. Sa création et sa gestion nécessitent l'accompagnement d'un notaire ou d'un expert-comptable.
La SCI est un outil fréquemment utilisé par les familles réunionnaises qui souhaitent structurer la détention d'une propriété familiale et anticiper la succession, évitant ainsi les blocages inhérents à l'indivision subie. Sa création et sa gestion nécessitent l'accompagnement d'un notaire ou d'un expert-comptable.
Juridique
Servitude
Charge établie sur un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre immeuble (fonds dominant). Elle peut être légale (passage en cas d'enclave) ou conventionnelle (vue, canalisation, non-bâtir). Elle est attachée aux immeubles, non aux personnes, et suit le terrain lors de toute vente.
À La Réunion
Les servitudes de passage sont fréquentes sur les terrains de mi-pente et dans les zones à voirie non cadastrée ou insuffisamment large. Leur existence doit figurer dans le DDT et être mentionnée explicitement dans le compromis et l'acte authentique.
Les servitudes de passage sont fréquentes sur les terrains de mi-pente et dans les zones à voirie non cadastrée ou insuffisamment large. Leur existence doit figurer dans le DDT et être mentionnée explicitement dans le compromis et l'acte authentique.
Juridique
Succession Immobilière
Transmission du patrimoine immobilier d'une personne décédée à ses héritiers, impliquant déclaration de succession, paiement des droits et partage entre ayants droit. Un notaire est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier est en jeu. La durée moyenne d'une succession est de 6 à 18 mois.
À La Réunion
Les successions immobilières sont souvent rendues complexes par la dispersion géographique des héritiers (certains en métropole, d'autres à Mayotte ou à l'étranger), les situations d'indivision préexistantes sur le bien, et parfois des titres de propriété anciens ou imprécis sur les terrains de campagne. Les délais de traitement sont réels et doivent être anticipés si une vente est envisagée.
Les successions immobilières sont souvent rendues complexes par la dispersion géographique des héritiers (certains en métropole, d'autres à Mayotte ou à l'étranger), les situations d'indivision préexistantes sur le bien, et parfois des titres de propriété anciens ou imprécis sur les terrains de campagne. Les délais de traitement sont réels et doivent être anticipés si une vente est envisagée.
Technique
Surface habitable (Loi Carrez / Bouton)
La loi Carrez (1996) encadre le mesurage des parties privatives en copropriété pour les ventes (hauteur sous plafond ≥ 1,80 m, exclusion des murs, gaines et cages d'escalier). La loi Boutin (2009) s'applique à la surface habitable des logements mis en location. Les deux méthodes diffèrent légèrement. Une erreur de surface de plus de 5 % à la vente Carrez ouvre droit à réduction du prix.
Juridique
Syndic de copropriété
Mandataire élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour administrer l'immeuble. Il exécute les décisions de l'AG, gère le compte bancaire de la copropriété, fait appel aux entreprises pour les travaux et tient la comptabilité. Il peut être un professionnel (carte S obligatoire) ou un syndic bénévole (un copropriétaire élu).
T
Achat
Taux d'endettement
Ratio entre les charges de remboursement mensuelles (tous crédits confondus, assurance incluse) et les revenus nets mensuels. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) plafonne ce ratio à 35 %. Au-delà, les banques ne peuvent accorder de prêt sauf dérogation limitée. Il est calculé sur les revenus nets avant impôt depuis 2022.
Vente
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale multipliée par les taux votés par les collectivités. En cas de vente en cours d'année, une répartition proratisée entre vendeur et acheteur est habituellement convenue dans l'acte.
À La Réunion
Les taux de taxe foncière varient sensiblement selon les communes. Saint-Pierre et Le Tampon ont des niveaux différents. Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de 2 ans sur la partie communale — à intégrer dans un calcul de rentabilité locative sur du neuf.
Les taux de taxe foncière varient sensiblement selon les communes. Saint-Pierre et Le Tampon ont des niveaux différents. Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de 2 ans sur la partie communale — à intégrer dans un calcul de rentabilité locative sur du neuf.
Juridique
Titre de propriété
Document officiel attestant la propriété d'un bien : copie de l'acte notarié de la dernière mutation, publiée au service de la publicité foncière. Il mentionne la désignation cadastrale du bien, les servitudes et les hypothèques éventuelles. Sa présentation est obligatoire lors de toute nouvelle transaction.
À La Réunion
Des situations de titres manquants ou de propriétés informelles subsistent sur certains terrains, notamment dans les zones rurales ou sur des propriétés transmises par voie familiale sans acte notarié. Ces situations nécessitent une régularisation préalable à la vente — parfois longue et coûteuse.
Des situations de titres manquants ou de propriétés informelles subsistent sur certains terrains, notamment dans les zones rurales ou sur des propriétés transmises par voie familiale sans acte notarié. Ces situations nécessitent une régularisation préalable à la vente — parfois longue et coûteuse.
Technique
Termites (Diagnostic)
Insectes xylophages pouvant détruire les structures en bois d'un bâtiment. Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral, pour toute vente. Il doit dater de moins de 6 mois à la signature de l'acte. La présence de termites doit être déclarée ; l'absence de déclaration engage la responsabilité du vendeur.
À La Réunion
L'ensemble du département est classé en zone à risque élevé d'infestation de termites. Le diagnostic est donc obligatoire pour toutes les ventes sans exception. Les biens en bois (cases créoles, chalets de mi-pente) sont les plus exposés, mais les constructions en parpaing avec charpente bois le sont également.
L'ensemble du département est classé en zone à risque élevé d'infestation de termites. Le diagnostic est donc obligatoire pour toutes les ventes sans exception. Les biens en bois (cases créoles, chalets de mi-pente) sont les plus exposés, mais les constructions en parpaing avec charpente bois le sont également.
Juridique
Tutelle / Curatelle
Mesures de protection judiciaire d'une personne majeure dont les facultés sont altérées. La tutelle prive la personne de sa capacité juridique (le tuteur agit à sa place) ; la curatelle l'encadre (la personne agit avec l'assistance du curateur). La vente d'un bien appartenant à une personne sous tutelle requiert une autorisation du juge des tutelles, sauf si elle est incluse dans un plan de sauvegarde.
À La Réunion
Ces situations ne sont pas rares dans les successions où un héritier est sous mesure de protection. Elles allongent systématiquement les délais de vente d'au minimum quelques mois. Une anticipation précoce avec le tuteur et le notaire est indispensable.
Ces situations ne sont pas rares dans les successions où un héritier est sous mesure de protection. Elles allongent systématiquement les délais de vente d'au minimum quelques mois. Une anticipation précoce avec le tuteur et le notaire est indispensable.
V
Investissement
Vacance locative
Période pendant laquelle un bien est inoccupé entre deux locations. Elle impacte directement le rendement net. Chaque mois vacant représente environ 8 % du revenu locatif annuel perdu. Elle est influencée par la localisation, le type de bien, le niveau de loyer et la qualité de la gestion (réactivité à la relocation).
À La Réunion
La demande locative est structurellement supérieure à l'offre sur les communes du littoral sud et ouest. Les biens bien situés, correctement entretenus et proposés à un loyer de marché se relocent généralement en moins de 3 semaines. Les délais s'allongent dans les hauts et dans les communes moins bien desservies.
La demande locative est structurellement supérieure à l'offre sur les communes du littoral sud et ouest. Les biens bien situés, correctement entretenus et proposés à un loyer de marché se relocent généralement en moins de 3 semaines. Les délais s'allongent dans les hauts et dans les communes moins bien desservies.
Vente
Valeur Vénale
Prix auquel un bien se négocierait raisonnablement à une date donnée, entre un vendeur consentant et un acheteur informé, dans des conditions normales de concurrence. Elle est déterminée par la méthode comparative (transactions similaires récentes) et sert de référence pour les estimations, donations et successions.
Achat
VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement
Acquisition d'un bien immobilier avant ou pendant sa construction. Le prix est versé par appels de fonds successifs selon l'avancement des travaux (fondations, mise hors d'eau, etc.). L'acheteur bénéficie de la garantie de parfait achèvement, garantie biennale et décennale, et d'une garantie financière d'achèvement.
À La Réunion
L'offre en VEFA a été significative dans les années 2010-2020, portée notamment par le Pinel Outre-mer. Elle est aujourd'hui plus limitée avec l'arrêt du Pinel classique. Les délais de livraison peuvent être allongés par les contraintes logistiques propres à l'insularité (approvisionnement en matériaux, disponibilité des entreprises).
L'offre en VEFA a été significative dans les années 2010-2020, portée notamment par le Pinel Outre-mer. Elle est aujourd'hui plus limitée avec l'arrêt du Pinel classique. Les délais de livraison peuvent être allongés par les contraintes logistiques propres à l'insularité (approvisionnement en matériaux, disponibilité des entreprises).
Vente
Viager
Vente immobilière dont le prix est converti en une rente viagère versée à vie au vendeur, plus un bouquet (capital initial). En viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. En viager libre, l'acheteur peut disposer du bien immédiatement. Le risque est aléatoire pour les deux parties : la longévité du vendeur détermine le coût réel.
Technique
Vices cachés
Défauts non apparents rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acquis à ce prix. Le vendeur en est garantissant pendant 2 ans à compter de leur découverte. La clause d'exclusion de garantie, souvent insérée dans les actes, est inopposable si le vendeur connaissait le vice.
À La Réunion
Les vices cachés les plus fréquemment invoqués concernent l'humidité (infiltrations en toiture ou en façade, notamment sur les propriétés exposées aux vents d'est), les termites non déclarés, et les problèmes structurels sur des constructions informelles ou auto-construites non déclarées. Ces dernières situations nécessitent une régularisation urbanistique préalable à la mise en vente.
Les vices cachés les plus fréquemment invoqués concernent l'humidité (infiltrations en toiture ou en façade, notamment sur les propriétés exposées aux vents d'est), les termites non déclarés, et les problèmes structurels sur des constructions informelles ou auto-construites non déclarées. Ces dernières situations nécessitent une régularisation urbanistique préalable à la mise en vente.
Location
Zone Tendue
Zone géographique classée par décret où le déséquilibre entre offre et demande de logements justifie des mesures spécifiques : encadrement des loyers à la relocation, préavis locataire réduit à 1 mois, taxe sur les logements vacants. La liste est fixée par décret.
À La Réunion
Aucune commune réunionnaise ne figure dans la liste des zones tendues. Le préavis légal du locataire reste donc 3 mois, la fixation du loyer est libre à chaque relocation et à chaque renouvellement, et la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas.
Aucune commune réunionnaise ne figure dans la liste des zones tendues. Le préavis légal du locataire reste donc 3 mois, la fixation du loyer est libre à chaque relocation et à chaque renouvellement, et la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas.
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Ce que vaut
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