― Guide vendeurs
Vendre lors d'un divorce ou d'une
séparation
à la Réunion
Ce que la loi impose, ce que la pratique complique, ce qu'un tiers peut résoudre.
Vendre un bien lors d'une séparation suit les mêmes règles qu'une vente classique — avec une couche supplémentaire : il faut l'accord des deux. Ce guide expose les mécanismes juridiques, les recours possibles en cas de désaccord, et la fiscalité applicable. Il n'y a pas de commentaire sur la situation personnelle — juste de l'information.
01
Les trois régimes et leurs règles
Mariage sans contrat
Communauté réduite aux acquêts
Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs à 50/50, quel que soit le nom sur l'acte.
Communauté réduite aux acquêts
Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs à 50/50, quel que soit le nom sur l'acte.
Mariage avec contrat de séparation de biens
Séparation de biens
Chaque époux est propriétaire de ce qu'il a acquis. Un bien à un seul nom appartient à cette personne seule.
Séparation de biens
Chaque époux est propriétaire de ce qu'il a acquis. Un bien à un seul nom appartient à cette personne seule.
PACS sans convention
Séparation de biens
Régime légal du PACS depuis 2007. Les biens acquis ensemble sont en indivision selon les quotes-parts de l'acte.
Séparation de biens
Régime légal du PACS depuis 2007. Les biens acquis ensemble sont en indivision selon les quotes-parts de l'acte.
PACS avec convention de communauté
Communauté universelle
Tous les biens sont communs. Vérifier la convention pour les exceptions éventuelles.
Communauté universelle
Tous les biens sont communs. Vérifier la convention pour les exceptions éventuelles.
Concubinage
Pas de régime automatique
C'est le titre de propriété qui fait foi. Un bien acheté à deux est en indivision selon les quotes-parts de l'acte d'acquisition.
Pas de régime automatique
C'est le titre de propriété qui fait foi. Un bien acheté à deux est en indivision selon les quotes-parts de l'acte d'acquisition.
Point pratique
Si le bien a été acheté à deux et que l'acte mentionne une répartition (ex. 60/40), c'est cette répartition qui s'applique pour le partage — et non un partage automatiquement égal. L'acte d'acquisition fait foi.
Si le bien a été acheté à deux et que l'acte mentionne une répartition (ex. 60/40), c'est cette répartition qui s'applique pour le partage — et non un partage automatiquement égal. L'acte d'acquisition fait foi.
02
Quand les deux sont d'accord
Lorsque les deux parties s'entendent sur le principe de la vente et sur le prix, la procédure est identique à une vente classique. Les deux copropriétaires signent le même mandat d'agence, l'agence commercialise le bien, les deux signent le compromis puis l'acte authentique.
Le notaire peut être commun ou chaque partie peut avoir le sien — les deux notaires instrumentent l'acte conjointement, sans surcoût pour les vendeurs. La présence des deux est requise à la signature, sauf procuration notariée.
Le notaire peut être commun ou chaque partie peut avoir le sien — les deux notaires instrumentent l'acte conjointement, sans surcoût pour les vendeurs. La présence des deux est requise à la signature, sauf procuration notariée.
01
Désigner un notaire (ou deux)
Le notaire est chargé de liquider le régime matrimonial ou l'indivision. Il établit les quotes-parts, rembourse le crédit en cours, et ventile le solde entre les parties.
Désigner un notaire (ou deux)
Le notaire est chargé de liquider le régime matrimonial ou l'indivision. Il établit les quotes-parts, rembourse le crédit en cours, et ventile le solde entre les parties.
02
Mandater une agence
Le mandat est signé par les deux propriétaires. L'agence est mandataire des deux conjointement. Le prix fixé dans le mandat doit faire l'objet d'un accord écrit des deux parties.
Mandater une agence
Le mandat est signé par les deux propriétaires. L'agence est mandataire des deux conjointement. Le prix fixé dans le mandat doit faire l'objet d'un accord écrit des deux parties.
03
Fixer le prix sur la base d'une estimation
Un chiffre produit par l'agence ou un expert sert de référence commune. C'est souvent ce qui débloque les situations de désaccord sur le prix — avoir un chiffre tiers, documenté, que les deux peuvent accepter sans que l'un cède à l'autre.
Fixer le prix sur la base d'une estimation
Un chiffre produit par l'agence ou un expert sert de référence commune. C'est souvent ce qui débloque les situations de désaccord sur le prix — avoir un chiffre tiers, documenté, que les deux peuvent accepter sans que l'un cède à l'autre.
04
Signer compromis et acte
Les deux parties signent le compromis — en présence ou par procuration. L'acte authentique suit dans un délai de 2 à 3 mois. Le notaire verse chaque partie directement sur ses coordonnées bancaires respectives.
Signer compromis et acte
Les deux parties signent le compromis — en présence ou par procuration. L'acte authentique suit dans un délai de 2 à 3 mois. Le notaire verse chaque partie directement sur ses coordonnées bancaires respectives.
03
Quand l'un des deux refuse de vendre
Si l'un des copropriétaires refuse la vente, l'autre ne peut pas passer outre. La propriété commune ne peut pas être vendue sans le consentement des deux — quel que soit le régime. Les voies de recours sont les suivantes.
La licitation
La licitation est la procédure judiciaire qui permet de forcer la vente d'un bien indivis. Elle est demandée au tribunal judiciaire. Le bien est alors vendu aux enchères publiques et le produit réparti selon les quotes-parts. La procédure est longue — entre 12 et 24 mois selon la complexité du dossier et l'état du rôle du tribunal — et le prix obtenu aux enchères est généralement inférieur au prix de marché.
L'accord amiable comme alternative
Dans la majorité des cas, la licitation sert de pression. La perspective d'une vente aux enchères mal valorisée incite souvent la partie récalcitrante à accepter une vente de gré à gré. Un avocat ou un médiateur peut faciliter cet accord sans passer par le juge.
Le rachat de soulte
Si l'un des deux souhaite conserver le bien, il peut racheter la part de l'autre. Cette opération nécessite un acte notarié et, souvent, un nouveau crédit immobilier — compter 2 à 3 mois pour l'obtenir. Les frais notariés représentent environ 1,5 % de la valeur du bien. Le montant de la soulte est calculé sur la valeur actuelle du bien — d'où l'importance d'une estimation récente et documentée.
Le chiffre tiers est souvent le seul terrain neutre.
04
L'agence comme tiers neutre
Dans une séparation, la communication directe entre les deux parties est parfois impossible — ou contre-productive. L'agence occupe alors une position particulière : elle est mandataire des deux conjointement, sans appartenir au camp de l'un ou de l'autre. Cette neutralité structurelle n'est pas un avantage accessoire — c'est souvent ce qui permet à la vente d'avancer quand tout le reste est bloqué.
Un chiffre commun
L'estimation produite par l'agence est le même document pour les deux parties. Ni l'un ni l'autre ne peut la contester sans argument — ce qui sort la discussion du rapport de force.Des offres transmises simultanément
Toute offre reçue est transmise aux deux parties au même moment, avec les mêmes informations. Ni filtrage, ni interprétation — les deux décident ensemble, ou pas.Des visites sans contact direct
L'agence organise et accompagne les visites sans que les deux propriétaires aient à se retrouver en même temps dans le bien. Les comptes-rendus sont envoyés aux deux séparément.Cette organisation ne remplace pas une médiation juridique ou familiale si le désaccord est profond. Elle s'y complète : pendant que les avocats traitent les aspects patrimoniaux, l'agence fait avancer la vente sans attendre que tout soit réglé.
Obligation de neutralité
L'agence ne peut pas recevoir d'instructions contradictoires de la part d'un seul des mandants, ni avantager l'un au détriment de l'autre. Si l'un des deux cherche à lui donner des consignes unilatérales — sur le prix, les visites, les informations à transmettre — elle doit refuser et en informer l'autre partie. C'est une obligation légale, pas une posture.
L'agence ne peut pas recevoir d'instructions contradictoires de la part d'un seul des mandants, ni avantager l'un au détriment de l'autre. Si l'un des deux cherche à lui donner des consignes unilatérales — sur le prix, les visites, les informations à transmettre — elle doit refuser et en informer l'autre partie. C'est une obligation légale, pas une posture.
05
Occupation du bien pendant la vente
La question de savoir qui occupe le bien pendant la période de vente est fréquente. Quelques repères.
Si l'un des deux continue d'habiter le bien, il occupe un bien commun. Il ne doit pas d'indemnité d'occupation à l'autre partie sauf accord contraire ou décision de justice. Dans le cadre d'une procédure de divorce contentieux, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux.
Si le bien est vide pendant la vente, les charges et le crédit continuent à courir. Les deux y contribuent selon leurs quotes-parts, sauf accord différent. Mettre le bien en vente rapidement est dans l'intérêt des deux.
Si l'un des deux continue d'habiter le bien, il occupe un bien commun. Il ne doit pas d'indemnité d'occupation à l'autre partie sauf accord contraire ou décision de justice. Dans le cadre d'une procédure de divorce contentieux, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux.
Si le bien est vide pendant la vente, les charges et le crédit continuent à courir. Les deux y contribuent selon leurs quotes-parts, sauf accord différent. Mettre le bien en vente rapidement est dans l'intérêt des deux.
Organiser les visites
Lorsque le bien est encore occupé par l'un des copropriétaires, les visites doivent être organisées avec son accord. Un protocole écrit — simple courriel — suffit à encadrer les modalités : créneaux acceptés, délai de prévenance, présence ou absence lors des visites.
Lorsque le bien est encore occupé par l'un des copropriétaires, les visites doivent être organisées avec son accord. Un protocole écrit — simple courriel — suffit à encadrer les modalités : créneaux acceptés, délai de prévenance, présence ou absence lors des visites.
06
Partage du prix de vente
Le notaire répartit le produit de la cession selon la séquence suivante :
→ Remboursement du capital restant dû sur le crédit immobilier
→ Déduction des pénalités de remboursement anticipé (plafonnées légalement à 3 % du capital ou six mois d'intérêts — certains établissements les suppriment en cas de divorce)
→ Déduction des frais de mainlevée d'hypothèque (environ 0,6 % du capital remboursé)
→ Déduction des honoraires d'agence
→ Déduction des frais de notaire liés à la liquidation du régime matrimonial
→ Solde réparti entre les parties selon leurs quotes-parts
En régime de communauté, le partage est en principe à 50/50. En indivision (PACS, concubinage), il suit les quotes-parts inscrites dans l'acte d'acquisition — qui peuvent être inégales si les apports initiaux l'étaient.
→ Remboursement du capital restant dû sur le crédit immobilier
→ Déduction des pénalités de remboursement anticipé (plafonnées légalement à 3 % du capital ou six mois d'intérêts — certains établissements les suppriment en cas de divorce)
→ Déduction des frais de mainlevée d'hypothèque (environ 0,6 % du capital remboursé)
→ Déduction des honoraires d'agence
→ Déduction des frais de notaire liés à la liquidation du régime matrimonial
→ Solde réparti entre les parties selon leurs quotes-parts
En régime de communauté, le partage est en principe à 50/50. En indivision (PACS, concubinage), il suit les quotes-parts inscrites dans l'acte d'acquisition — qui peuvent être inégales si les apports initiaux l'étaient.
07
Fiscalité de la résidence principale
La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est en principe totalement exonérée d'impôt. Cette règle s'applique en cas de divorce — avec deux situations distinctes selon l'occupation du bien au moment de la vente.
Un des deux conjoints occupe encore le bien
Si l'un des deux réside toujours dans le logement jusqu'à la vente, l'exonération s'applique aux deux — y compris à celui qui est parti — à condition que la vente intervienne dans des délais raisonnables et que le bien ne soit pas loué entre le départ et la cession.
Les deux ont quitté le bien
Si les deux copropriétaires ont quitté le logement, la qualification de résidence principale cesse dès que personne n'y habite. L'exonération devient alors incertaine, voire inapplicable selon la date de départ et le délai avant la vente. Ce cas est à vérifier impérativement avec le notaire en amont de la mise en vente.
Spécificités réunionnaises : Le DPE n'est pas applicable à La Réunion jusqu'en 2028 (RTAADOM) — il ne figure pas dans le dossier de diagnostics techniques. Le diagnostic termites, en revanche, est obligatoire sur l'ensemble du territoire réunionnais (zonage préfectoral d'infestation généralisé).
Les émoluments notariaux supportent une majoration de 36 % en outre-mer (article A444-53). Les droits de mutation (DMTO) s'établissent à 6,3185 % pour les biens anciens acquis de particuliers. Ces éléments sont à intégrer dans le calcul du net vendeur.
Les émoluments notariaux supportent une majoration de 36 % en outre-mer (article A444-53). Les droits de mutation (DMTO) s'établissent à 6,3185 % pour les biens anciens acquis de particuliers. Ces éléments sont à intégrer dans le calcul du net vendeur.
Si l'un des deux est parti s'installer en métropole
La gestion de la vente à distance depuis la métropole ajoute une couche de complexité : procuration notariée, coordination à distance, décalage de fuseau. Consultez notre guide dédié à cette situation.
Guide — Vendre son bien à La Réunion depuis la métropole →
La gestion de la vente à distance depuis la métropole ajoute une couche de complexité : procuration notariée, coordination à distance, décalage de fuseau. Consultez notre guide dédié à cette situation.
Guide — Vendre son bien à La Réunion depuis la métropole →
Estimer le bien
Avant de décider quoi que ce soit, il faut savoir ce que vaut le bien. Notre estimation est gratuite, sans engagement, et réalisée par un agent qui connaît le marché de votre secteur.
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08
Questions fréquentes
Obtenir une estimation du bien.
Un chiffre documenté est souvent le seul terrain neutre dans ce type de situation. Nous le produisons sous 48h ouvrées, gratuitement, sans engagement.
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