Investir dans l'immobilier
à La Réunion.
Ce qu'il faut savoir
avant de signer.
Rendement locatif, financement, fiscalité, gestion : les questions concrètes que se posent les investisseurs — et les réponses qui ne figurent pas dans les simulateurs en ligne.
En résumé
L'investissement locatif à La Réunion offre des rendements bruts de 4 à 7 %, portés par une demande structurellement supérieure à l'offre. Les petites surfaces en centre-ville sont les plus recherchées. Les frais de notaire sont plus élevés qu'en métropole (environ 8 % dans l'ancien). La gestion à distance nécessite un gestionnaire local fiable. SUNKAZ accompagne les investisseurs de l'estimation à la mise en location, y compris depuis la métropole.
Le marché locatif réunionnais
À La Réunion, un T2 correctement situé à Saint-Pierre se loue en moins d'une semaine. Ce n'est pas un argument commercial — c'est la conséquence mécanique d'un territoire de 2 512 km² où près de 900 000 habitants se disputent un parc locatif structurellement insuffisant. Les terrains constructibles sont rares, concentrés sur la bande littorale et les mi-pentes, et la demande est portée par une démographie jeune, un taux de mobilité interne élevé et un flux régulier de fonctionnaires et de militaires en affectation.
Le sud et l'ouest de l'île concentrent les principaux bassins d'emploi hors chef-lieu, avec le pôle universitaire et hospitalier de Saint-Pierre, la zone commerciale du Tampon, le bassin résidentiel de Saint-Louis et le dynamisme touristique de Saint-Leu. C'est dans ces communes que la vacance locative est la plus faible — et que la plupart des investissements se réalisent.
Il serait inexact de dire que tout bien se loue facilement. Le marché réunionnais distingue nettement les biens bien situés, correctement entretenus et au juste prix — qui trouvent preneur en quelques jours — des biens mal positionnés, surévalués ou vieillissants, qui peuvent rester vacants plusieurs mois.
Le sud et l'ouest de l'île concentrent les principaux bassins d'emploi hors chef-lieu, avec le pôle universitaire et hospitalier de Saint-Pierre, la zone commerciale du Tampon, le bassin résidentiel de Saint-Louis et le dynamisme touristique de Saint-Leu. C'est dans ces communes que la vacance locative est la plus faible — et que la plupart des investissements se réalisent.
Il serait inexact de dire que tout bien se loue facilement. Le marché réunionnais distingue nettement les biens bien situés, correctement entretenus et au juste prix — qui trouvent preneur en quelques jours — des biens mal positionnés, surévalués ou vieillissants, qui peuvent rester vacants plusieurs mois.
Données de marché
Les indicateurs actualisés du marché réunionnais — prix médians, volumes de transactions, évolutions par commune — sont publiés chaque mois dans le Baromètre SUNKAZ, en partenariat avec l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®.
Les indicateurs actualisés du marché réunionnais — prix médians, volumes de transactions, évolutions par commune — sont publiés chaque mois dans le Baromètre SUNKAZ, en partenariat avec l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®.
Quel bien pour investir
Les petites surfaces : le choix le plus fréquent
Les T1 et T2 dans les centres urbains offrent généralement les rendements bruts les plus élevés. La demande provient d'étudiants, de jeunes actifs et de fonctionnaires en mobilité. Le ticket d'entrée est accessible — souvent entre 80 000 € et 150 000 € — et la rotation locative, bien que plus fréquente, garantit des révisions régulières du loyer.
Les T3 et T4 : la stabilité locative
Les familles restent plus longtemps. Un T3 bien placé dans un quartier résidentiel de Saint-Pierre, du Tampon ou de Saint-Louis se loue durablement avec un turnover faible. Le rendement brut est souvent légèrement inférieur à celui des petites surfaces, mais la stabilité réduit les frais de remise en état et la vacance.
Les maisons individuelles : un marché à part
La maison reste le logement préféré des Réunionnais. La demande locative existe, notamment pour les familles et les fonctionnaires en affectation longue. Mais les coûts d'entretien sont plus élevés (toiture, jardin, clôture) et le rendement brut est souvent inférieur à celui d'un appartement en copropriété.
Les terrains
L'achat de terrain à des fins locatives n'est pertinent que dans une stratégie de construction neuve (résidence locative, VEFA). Ce n'est pas un investissement locatif au sens strict — c'est un projet immobilier, avec ses propres contraintes de permis, de constructeur et de délais.
Investir dans un local commercial ?
L'investissement locatif ne se limite pas au résidentiel. Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts : ces actifs offrent des baux plus longs et des rendements souvent supérieurs, mais avec des logiques différentes. Consultez notre espace Commerces & Entreprises pour en savoir plus.
L'investissement locatif ne se limite pas au résidentiel. Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts : ces actifs offrent des baux plus longs et des rendements souvent supérieurs, mais avec des logiques différentes. Consultez notre espace Commerces & Entreprises pour en savoir plus.
Budget et financement
Le financement d'un investissement locatif suit les mêmes règles qu'un achat résidentiel, avec une différence de taille : la banque prend en compte les revenus locatifs prévisionnels dans le calcul de votre capacité d'emprunt, mais rarement à 100 %. La plupart des établissements retiennent 70 % des loyers bruts estimés.
Le taux d'endettement maximal reste fixé à 33 % des revenus nets, toutes charges d'emprunt confondues. Si vous avez déjà un crédit immobilier sur votre résidence principale, il entre dans le calcul.
L'apport minimum demandé pour un investissement locatif est généralement plus élevé que pour une résidence principale : comptez au moins 10 à 20 % du prix, en plus des frais de notaire.
Le taux d'endettement maximal reste fixé à 33 % des revenus nets, toutes charges d'emprunt confondues. Si vous avez déjà un crédit immobilier sur votre résidence principale, il entre dans le calcul.
L'apport minimum demandé pour un investissement locatif est généralement plus élevé que pour une résidence principale : comptez au moins 10 à 20 % du prix, en plus des frais de notaire.
Frais de notaire à La Réunion
Pour un bien ancien, les droits de mutation s'élèvent à 6,3185 % du prix de vente (taxe départementale CD974 + taxe communale + prélèvement État). Les émoluments notariaux sont majorés de 36 % par rapport à la métropole (article A444-53 du code de commerce — surcharge DOM). Au total, comptez environ 8 % du prix pour les frais de notaire sur un bien ancien. Pour un bien neuf ou en VEFA, les droits de mutation tombent à 0,715 %.
Pour un bien ancien, les droits de mutation s'élèvent à 6,3185 % du prix de vente (taxe départementale CD974 + taxe communale + prélèvement État). Les émoluments notariaux sont majorés de 36 % par rapport à la métropole (article A444-53 du code de commerce — surcharge DOM). Au total, comptez environ 8 % du prix pour les frais de notaire sur un bien ancien. Pour un bien neuf ou en VEFA, les droits de mutation tombent à 0,715 %.
Un courtier en crédit immobilier peut structurer votre dossier et négocier les conditions auprès de plusieurs banques. Ses honoraires ne sont dus qu'au résultat — c'est-à-dire après la signature effective du contrat de prêt. SUNKAZ vous oriente vers un courtier partenaire dès le premier rendez-vous si votre projet le nécessite.
Le détail des étapes de financement est traité dans notre page dédiée : Financement immobilier à La Réunion.
Le détail des étapes de financement est traité dans notre page dédiée : Financement immobilier à La Réunion.
Calculer son rendement
Rendement brut
Le rendement brut est le ratio le plus simple : (loyer annuel ÷ prix d'achat tous frais inclus) × 100. C'est un indicateur de comparaison rapide entre deux biens, mais il ne dit rien de la rentabilité réelle de l'opération.
4 - 7 %
Rendement brut constaté à La Réunion — ordre de grandeur, variable selon localisation et type de bien
Rendement net
Le rendement net intègre les charges déductibles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, provision pour vacance et pour travaux d'entretien. C'est la seule donnée réellement comparable d'un bien à l'autre.
Rendement net-net
Le rendement net-net prend en compte l'impact fiscal — impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux (17,2 %). Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel). C'est le chiffre qui compte réellement pour évaluer ce que l'investissement vous rapporte en fin de mois.
« Un bon investissement locatif, c'est un bien qu'on achèterait pour y vivre — dans un quartier où les gens veulent habiter. »
Sébastien BOREL — SUNKAZ Immobilier
Sébastien BOREL — SUNKAZ Immobilier
Gérer ou déléguer
La question de la gestion locative est centrale dans tout projet d'investissement. Deux options, avec des implications très différentes sur votre temps, votre tranquillité et votre rendement net.
Gérer soi-même
La gestion directe est possible si vous habitez à proximité du bien et disposez de temps pour : publier l'annonce, organiser les visites, sélectionner le locataire, rédiger le bail, réaliser les états des lieux, encaisser les loyers, relancer en cas d'impayé, gérer les sinistres et la maintenance. C'est un métier à part entière.
Déléguer à un professionnel
La gestion déléguée transfère l'intégralité de ces tâches à une agence spécialisée. Le coût — généralement entre 6 % et 11 % TTC des loyers encaissés — se déduit de vos revenus fonciers au régime réel. Pour les investisseurs à distance (métropole, étranger), c'est souvent la seule option viable.
SUNKAZ propose trois formules de gestion locative, du suivi essentiel à la prise en charge totale avec garantie de loyer. Le détail des prestations et des tarifs est consultable sur notre page Gestion locative.
SUNKAZ propose trois formules de gestion locative, du suivi essentiel à la prise en charge totale avec garantie de loyer. Le détail des prestations et des tarifs est consultable sur notre page Gestion locative.
Fiscalité de l'investisseur
Les revenus tirés d'un bien loué nu (location vide) sont des revenus fonciers, imposés selon deux régimes possibles.
Le micro-foncier
Accessible si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Les 70 % restants s'ajoutent à votre revenu imposable. C'est simple, mais rarement optimal si vous avez des charges importantes (intérêts d'emprunt, travaux).
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, frais de procédure. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est mécaniquement plus avantageux. L'option est irrévocable pendant trois ans.
La location meublée (LMNP)
La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % pour une location meublée longue durée (contre 30 % en micro-foncier). Les meublés de tourisme sont soumis à un régime distinct depuis 2025, avec des seuils et abattements différents. Le régime réel BIC permet en plus l'amortissement du bien et du mobilier — un avantage fiscal significatif qui peut réduire le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Détenir via une SCI
La société civile immobilière (SCI) permet de structurer la détention d'un bien à plusieurs associés, de faciliter la transmission patrimoniale et, si la stratégie de capitalisation le justifie, d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce montage est courant chez les investisseurs qui détiennent plusieurs biens ou qui anticipent une transmission familiale. Il nécessite un accompagnement notarial et comptable dédié — les implications fiscales varient fortement selon le régime choisi (IR ou IS).
À noter
SUNKAZ ne propose pas de conseil en défiscalisation ni de montage fiscal. Les informations ci-dessus sont des rappels de principes généraux. Pour un conseil adapté à votre situation, adressez-vous à un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
SUNKAZ ne propose pas de conseil en défiscalisation ni de montage fiscal. Les informations ci-dessus sont des rappels de principes généraux. Pour un conseil adapté à votre situation, adressez-vous à un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Les erreurs à éviter
Acheter trop cher
Un rendement de 6 % sur le papier peut devenir un rendement de 3 % net si le prix d'achat est surévalué. L'estimation doit être réaliste, fondée sur les transactions récentes dans le même quartier, pas sur le prix affiché par le vendeur. Faites estimer le bien par un professionnel avant de vous engager.
Ignorer la vacance locative
Aucun bien n'est loué 365 jours par an. Entre deux locataires, comptez au minimum un mois de vacance — parfois deux ou trois si le bien nécessite des travaux de remise en état. Intégrez ce paramètre dans votre calcul de rendement.
Sous-estimer les charges
Taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, entretien courant, remplacement d'équipements : les charges réelles représentent souvent 25 à 35 % des loyers encaissés. Un tableau prévisionnel sérieux les intègre dès le départ.
Négliger la localisation
Un T2 à 80 000 € dans un quartier sans commerce, sans transport et sans école ne se louera pas mieux qu'un T2 à 120 000 € dans un centre-ville desservi. Le rendement brut ne fait pas tout — la demande locative effective fait la différence.
Investir à distance sans relais local
Acheter depuis la métropole est courant et tout à fait faisable. Mais sans agent local de confiance, sans gestionnaire sur place et sans connaissance du terrain, les mauvaises surprises arrivent vite : locataire défaillant, sinistre non détecté, travaux urgents non anticipés.
Questions fréquentes
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