― Guide vendeurs
Plus-value
immobilière
à la Réunion
Vous envisagez de vendre une résidence secondaire ou un bien locatif à La Réunion. Ce que vous récupérerez réellement dépend d'un calcul que peu d'agents expliquent clairement. Ce guide le fait — avec un simulateur pour vous donner un ordre de grandeur avant de passer chez le notaire.
01
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, la différence constitue une plus-value. Cette plus-value est en principe imposée — mais plusieurs situations permettent d'en être exonéré, totalement ou partiellement.
La question à se poser en premier n'est donc pas "combien vais-je payer ?" mais "suis-je seulement imposable ?" C'est l'objet du bloc suivant.
La question à se poser en premier n'est donc pas "combien vais-je payer ?" mais "suis-je seulement imposable ?" C'est l'objet du bloc suivant.
02
Êtes-vous concerné ? Les cas d'exonération
Avant de calculer quoi que ce soit, vérifiez si votre vente entre dans l'un des cas d'exonération ci-dessous. Si c'est le cas, vous n'avez pas d'impôt à anticiper — ou seulement sur une fraction de la plus-value.
Exonération totale
Résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention.Condition : le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Une résidence secondaire occupée ponctuellement n'y ouvre pas droit.
Exonération totale après seuil
Détention longue durée
L'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans. L'exonération totale — IR et prélèvements sociaux — après 30 ans.Calcul : la durée se compte à partir du premier jour du mois d'acquisition jusqu'au dernier jour du mois précédant la cession.
Exonération sous conditions
Première cession hors résidence principale
Vous vendez un bien autre que votre résidence principale, mais vous n'êtes pas encore propriétaire de votre logement habituel. Une exonération est possible si vous réemployez le produit de la vente pour acquérir votre résidence principale.Conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession — et réemployer tout ou partie du prix dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois suivant la vente. L'exonération est proportionnelle au montant réemployé.
Exonération sous conditions
Personnes retraitées ou invalides
Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie peuvent être exonérés, sous condition de ressources et à condition de ne pas être assujettis à l'IFI.Seuil de revenus (2025) : revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année inférieur à 11 885 euros pour la 1re part, majoré de 3 174 euros par demi-part supplémentaire. À vérifier avec votre notaire selon votre situation fiscale précise.
Autres situations
Cas moins fréquents à vérifier avec votre notaire
D'autres exonérations existent mais concernent des situations plus spécifiques : cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 euros (montant total), expropriation avec réemploi du prix d'indemnisation dans les 12 mois, cession à un organisme HLM ou assimilé, partage amiable dans le cadre d'une indivision successorale ou conjugale — le partage lui-même n'est pas une cession taxable. Si l'une de ces situations correspond à votre cas, votre notaire en précisera les conditions d'application.Les exonérations s'apprécient au cas par cas et peuvent se combiner partiellement. Si vous pensez entrer dans l'un de ces régimes, signalez-le à votre notaire dès le début du dossier — certaines démarches doivent être anticipées avant la signature du compromis.
03
Le calcul étape par étape
Si aucune exonération ne s'applique, le calcul se déroule en trois temps. D'abord, on détermine la plus-value brute — différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition augmenté des frais et travaux déductibles. Ensuite, on applique les abattements pour durée de détention. Enfin, on applique les taux d'imposition sur l'assiette réduite.
L'exemple ci-dessous correspond aux valeurs par défaut du simulateur : bien acheté 200 000 euros en 2010 (16 ans de détention), vendu 350 000 euros en 2026, sans travaux, frais d'acquisition au forfait 7,5%.
L'exemple ci-dessous correspond aux valeurs par défaut du simulateur : bien acheté 200 000 euros en 2010 (16 ans de détention), vendu 350 000 euros en 2026, sans travaux, frais d'acquisition au forfait 7,5%.
Prix de vente : 350 000 euros
Prix d'acquisition + frais forfait 7,5% (200 000 + 15 000) : - 215 000 euros
Plus-value brute : 135 000 euros
Abattement IR 16 ans : 66% x 135 000: - 89 100 euros
Plus-value imposable IR: 45 900 euros
Abattement PS 16 ans : 19,25% x 135 000 : - 25 988 euros
Plus-value imposable PS : 109 012 euros
Impôt sur le revenu (19%) : - 8 721 euros
Prélèvements sociaux (17,2%) : - 18 750 euros
Total imposition estimée : 27 471 euros
04
Abattements par durée de détention
Plus vous détenez un bien longtemps, moins vous payez. Les abattements s'appliquent séparément pour l'impôt sur le revenu (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS), avec des rythmes différents.
Durée de détention
-de 6 ans
Abattement IR
0%
Abattement PS
0%
-de 6 ans
Abattement IR
0%
Abattement PS
0%
Durée de détention
De 6 à 21 ans
Abattement IR
6% / an
Abattement PS
1,65% / an
De 6 à 21 ans
Abattement IR
6% / an
Abattement PS
1,65% / an
Durée de détention
22e année
Abattement IR
4% puis exonération
Abattement PS
1,60%
22e année
Abattement IR
4% puis exonération
Abattement PS
1,60%
Durée de détention
De 23 à 30 ans
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
9% / an
De 23 à 30 ans
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
9% / an
Durée de détention
Après 22 ans révolus
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
Toujours taxable
Après 22 ans révolus
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
Toujours taxable
Durée de détention
Après 30 ans révolus
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
Exonéré
Après 30 ans révolus
Abattement IR
Exonéré
Abattement PS
Exonéré
Concrètement : si vous avez acquis un bien il y a moins de 5 ans et que vous le revendez avec une plus-value, vous supportez l'intégralité des 36,2% d'imposition. Au bout de 10 ans, vous avez déjà bénéficié d'un abattement de 30% pour l'IR et d'environ 8,25% pour les PS.
05
Frais et travaux déductibles
Le prix d'acquisition retenu pour le calcul peut être majoré de deux postes, ce qui réduit mécaniquement la plus-value brute.
Les frais d'acquisition — droits de mutation, honoraires de notaire, commissions d'agence à l'achat — peuvent être déduits pour leur montant réel si vous disposez des justificatifs. Si vous ne les avez plus, vous pouvez appliquer un forfait de 7,5% du prix d'achat. Dans la majorité des cas, le forfait est plus avantageux que les frais réels.
Les travaux — construction, reconstruction, agrandissement, amélioration — peuvent être déduits sur présentation de factures d'entreprises. Les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez opter pour un forfait de 15% du prix d'acquisition sans justificatif.
Les frais d'acquisition — droits de mutation, honoraires de notaire, commissions d'agence à l'achat — peuvent être déduits pour leur montant réel si vous disposez des justificatifs. Si vous ne les avez plus, vous pouvez appliquer un forfait de 7,5% du prix d'achat. Dans la majorité des cas, le forfait est plus avantageux que les frais réels.
Les travaux — construction, reconstruction, agrandissement, amélioration — peuvent être déduits sur présentation de factures d'entreprises. Les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez opter pour un forfait de 15% du prix d'acquisition sans justificatif.
Le forfait travaux de 15% ne peut pas être cumulé avec la déduction de travaux réels. Vous choisissez l'un ou l'autre selon ce qui est le plus avantageux dans votre situation.
06
Spécificités à La Réunion
Il n'existe pas de régime fiscal dérogatoire applicable aux particuliers pour la plus-value immobilière à La Réunion. Le régime est identique à celui de la métropole — mêmes taux, mêmes abattements, mêmes seuils.
Deux points méritent attention dans le contexte réunionnais. Le premier concerne les biens acquis dans le cadre de dispositifs de défiscalisation (loi Pinel DOM, Girardin IS) : leur régime fiscal à la revente comporte des spécificités qui nécessitent une analyse au cas par cas avec votre notaire. Le second concerne les biens détenus en indivision — la plus-value est calculée au prorata de chaque indivisaire, et peut donner lieu à des situations d'exonération partielle.
Dans tous les cas, c'est votre notaire qui établit la déclaration de plus-value et calcule le montant définitif à l'acte. Le simulateur vous permet de vous préparer à cet échange.
Deux points méritent attention dans le contexte réunionnais. Le premier concerne les biens acquis dans le cadre de dispositifs de défiscalisation (loi Pinel DOM, Girardin IS) : leur régime fiscal à la revente comporte des spécificités qui nécessitent une analyse au cas par cas avec votre notaire. Le second concerne les biens détenus en indivision — la plus-value est calculée au prorata de chaque indivisaire, et peut donner lieu à des situations d'exonération partielle.
Dans tous les cas, c'est votre notaire qui établit la déclaration de plus-value et calcule le montant définitif à l'acte. Le simulateur vous permet de vous préparer à cet échange.
Estimation
Une estimation du prix de vente de votre bien dans votre secteur, établie à partir des transactions réellement conclues — pas des moyennes de portail.
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08
Questions fréquentes
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