― Guide vendeur
Vendre un bien immobilier à
la réunion.
Estimation, mandat, diagnostics, présentation, offres, compromis, acte — les 7 étapes pour vendre dans les meilleures conditions.
― Etape 1
Estimer son bien
au juste prix
Vendre un bien immobilier à La Réunion commence par une seule décision : fixer le bon prix. Pas le prix qu'on espère, ni celui qu'on a lu dans une annonce similaire. Le prix que le marché est prêt à payer, aujourd'hui, pour ce bien précis, dans ce quartier précis.
C'est la décision la plus structurante de toute la transaction. Un bien correctement estimé génère des visites dès les premiers jours, suscite des offres au prix, et se vend rapidement. Un bien surévalué stagne, accumule des signaux négatifs, et finit par se vendre moins cher — avec plusieurs mois de délai en prime. C'est mécanique.
À La Réunion, les acheteurs sont bien informés. Ils consultent les portails, ils voient ce qui se vend et à quel prix, ils repèrent immédiatement un bien décalé par rapport au marché. Ce n'est pas une question de feeling — c'est une lecture des données disponibles.
Les simulateurs en ligne donnent un ordre de grandeur. Ils ne remplacent pas la visite physique d'un agent qui connaît le secteur et qui s'appuie sur les transactions réellement conclues dans le quartier. L'exposition, l'état général, la qualité de la construction, la vue, le voisinage — aucun algorithme ne voit ces éléments.
Sur le DPE : il n'existe pas de diagnostic de performance énergétique opposable à La Réunion pour le moment. Ce cadre évoluera à partir de 2028. En attendant, il n'a aucun effet sur le prix de vente ni sur les conditions de financement de l'acheteur.
C'est la décision la plus structurante de toute la transaction. Un bien correctement estimé génère des visites dès les premiers jours, suscite des offres au prix, et se vend rapidement. Un bien surévalué stagne, accumule des signaux négatifs, et finit par se vendre moins cher — avec plusieurs mois de délai en prime. C'est mécanique.
À La Réunion, les acheteurs sont bien informés. Ils consultent les portails, ils voient ce qui se vend et à quel prix, ils repèrent immédiatement un bien décalé par rapport au marché. Ce n'est pas une question de feeling — c'est une lecture des données disponibles.
Les simulateurs en ligne donnent un ordre de grandeur. Ils ne remplacent pas la visite physique d'un agent qui connaît le secteur et qui s'appuie sur les transactions réellement conclues dans le quartier. L'exposition, l'état général, la qualité de la construction, la vue, le voisinage — aucun algorithme ne voit ces éléments.
Sur le DPE : il n'existe pas de diagnostic de performance énergétique opposable à La Réunion pour le moment. Ce cadre évoluera à partir de 2028. En attendant, il n'a aucun effet sur le prix de vente ni sur les conditions de financement de l'acheteur.
L'estimation physique s'appuie sur les transactions réellement conclues dans le secteur.
~2 450 €
par m²
Appart. · sud
par m²
Appart. · sud
~3 100 €
par m²
Maisons · SP
par m²
Maisons · SP
2–6 sem.
délai
Prix juste
délai
Prix juste
Source : Observatoire SUNKAZ — données S2 2025
Le délai comme indicateur. Un bien qui dépasse 60 jours sans offre sérieuse envoie un message au marché. La correction de prix à ce stade coûte toujours plus que ce qu'une bonne estimation initiale aurait évité.
Faire estimer mon bien par SUNKAZ
Estimation physique, gratuite, sans engagement.
Estimation physique, gratuite, sans engagement.
― Etape 2
Choisir son
mode de vente
Vendre entre particuliers ou passer par une agence — les deux options ont leurs logiques. La vente en direct évite les honoraires, mais suppose de gérer soi-même la rédaction de l'annonce, la qualification des contacts, les visites, la négociation et la coordination avec le notaire. Pour qui a le temps, la disponibilité et la connaissance fine du marché local, c'est envisageable.
Si vous passez par une agence, le type de mandat conditionne directement le niveau d'implication de celle-ci. Un mandat exclusif crée les conditions d'un engagement réel : photos professionnelles, visite virtuelle, vidéo drone, diffusion payante sur les portails, mobilisation active du réseau d'acheteurs qualifiés. Avec plusieurs agences en parallèle, chacune fera le calcul inverse.
La durée d'un mandat est généralement de trois mois. Passé ce délai sans résultat, un point s'impose — sur le prix, la présentation ou le ciblage.
Les honoraires d'agence sont fixés dans le mandat. Conformément à la loi, leur montant TTC et leur pourcentage par rapport au prix net vendeur doivent figurer sur chaque annonce. Ils sont en général à la charge de l'acheteur dans le prix affiché — un élément à intégrer dès l'estimation pour connaître exactement ce que la vente vous rapportera net.
Si vous passez par une agence, le type de mandat conditionne directement le niveau d'implication de celle-ci. Un mandat exclusif crée les conditions d'un engagement réel : photos professionnelles, visite virtuelle, vidéo drone, diffusion payante sur les portails, mobilisation active du réseau d'acheteurs qualifiés. Avec plusieurs agences en parallèle, chacune fera le calcul inverse.
La durée d'un mandat est généralement de trois mois. Passé ce délai sans résultat, un point s'impose — sur le prix, la présentation ou le ciblage.
Les honoraires d'agence sont fixés dans le mandat. Conformément à la loi, leur montant TTC et leur pourcentage par rapport au prix net vendeur doivent figurer sur chaque annonce. Ils sont en général à la charge de l'acheteur dans le prix affiché — un élément à intégrer dès l'estimation pour connaître exactement ce que la vente vous rapportera net.
Mandat simple
Agences multiples : ouiVente directe : oui
Engagement de l'agence : moyen
Mandat semi-exclusif
Agences multiples : nonVente directe : oui
Engagement de l'agence : fort
Mandat exclusif
Agences multiples : nonVente directe : non
Engagement de l'agence : maximum
― Etape 3
Les diagnostics
obligatoires.
Obligatoire à La Réunion — l'île entière est classée zone à risque. Validité 6 mois. À renouveler si le délai est dépassé avant la signature de l'acte.
Couvre les risques cycloniques, sismiques et d'inondation selon la localisation du bien. Validité 6 mois.
Obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
Obligatoire si l'installation intérieure date de plus de 15 ans.
Il n'existe pas de diagnostic de performance énergétique opposable à La Réunion pour le moment. Ce cadre évoluera à partir de 2028.
Coût indicatif. Entre 150 et 600 € selon le nombre de diagnostics requis et la surface du bien. C'est le vendeur qui mandate les diagnostiqueurs, avant la mise en vente.
L'agence peut s'en charger. Selon le type de mandat, SUNKAZ peut coordonner l'ensemble du volet diagnostics : devis, rendez-vous, présence lors des interventions. À préciser lors de la signature du mandat.
― Etape 4
Préparer et mettre
en valeur son bien
Un acheteur consulte en moyenne 15 à 20 biens avant de se décider. La première impression — le plus souvent une photo sur un portail — est déterminante. Un bien qui se présente mal est éliminé en quelques secondes, avant même d'avoir été visité.
Le home staging ne relève pas de la décoration : il s'agit de rendre l'espace neutre et lisible pour le plus grand nombre d'acheteurs. Désencombrer, dépersonnaliser, corriger les défauts visibles. L'acheteur doit pouvoir se projeter — pas vous voir.
Sur les travaux : reprendre un mur abîmé ou réparer une fenêtre qui ferme mal a du sens. Refaire la peinture intégrale avant de vendre l'est rarement — l'acheteur choisira ses propres couleurs. Tout ce qui peut faire penser à un problème mérite d'être corrigé avant la mise en vente.
Le home staging ne relève pas de la décoration : il s'agit de rendre l'espace neutre et lisible pour le plus grand nombre d'acheteurs. Désencombrer, dépersonnaliser, corriger les défauts visibles. L'acheteur doit pouvoir se projeter — pas vous voir.
Sur les travaux : reprendre un mur abîmé ou réparer une fenêtre qui ferme mal a du sens. Refaire la peinture intégrale avant de vendre l'est rarement — l'acheteur choisira ses propres couleurs. Tout ce qui peut faire penser à un problème mérite d'être corrigé avant la mise en vente.
La qualité des supports visuels conditionne directement le volume de visites. C'est un investissement, pas une dépense — et son retour est immédiat.
01
Photos professionnelles
Standard incontournable. La qualité des photos conditionne directement le volume de visites générées sur les portails.
Photos professionnelles
Standard incontournable. La qualité des photos conditionne directement le volume de visites générées sur les portails.
02
Vidéo et photos drone
Restituent l'environnement du bien, sa situation, les accès et le quartier — une dimension qu'aucune photo au sol ne peut donner.
Vidéo et photos drone
Restituent l'environnement du bien, sa situation, les accès et le quartier — une dimension qu'aucune photo au sol ne peut donner.
03
Visite virtuelle Matterport
Filtre les visites de curieux. Un acheteur qui demande à visiter après avoir parcouru le bien en 3D est un acheteur sérieux.
Visite virtuelle Matterport
Filtre les visites de curieux. Un acheteur qui demande à visiter après avoir parcouru le bien en 3D est un acheteur sérieux.
04
Plans 2D
Permettent de comprendre comment le bien s'organise, comment il peut être aménagé ou rénové. Un plan clair lève beaucoup d'hésitations avant la visite.
Plans 2D
Permettent de comprendre comment le bien s'organise, comment il peut être aménagé ou rénové. Un plan clair lève beaucoup d'hésitations avant la visite.
― Etape 5
Recevoir
les offres
Une offre d'achat est un document écrit par lequel un acheteur propose d'acquérir le bien à un prix déterminé, avec un délai de validité — généralement 5 à 10 jours. Elle n'engage pas le vendeur tant qu'il ne l'a pas acceptée par écrit.
Un bien au bon prix, présenté correctement, ne reste pas longtemps sur le marché. Les visites arrivent rapidement, les marques d'intérêt se cumulent, et la vente se conclut souvent au prix demandé. C'est l'objectif d'une stratégie bien construite, pas un cas exceptionnel.
La négociation est presque toujours le symptôme d'un problème : prix trop élevé, présentation insuffisante, ou bien resté trop longtemps en vente. Plus un bien stagne, plus l'acheteur se retrouve en position de force — et c'est légitime de sa part.
Avant d'accepter une offre, vérifier la capacité de financement de l'acheteur est indispensable : dispose-t-il d'un accord de principe bancaire ? Son apport couvre-t-il les frais ? Un acheteur dont le dossier bancaire n'est pas solide expose le vendeur à voir la vente tomber plusieurs mois après le compromis.
Un bien au bon prix, présenté correctement, ne reste pas longtemps sur le marché. Les visites arrivent rapidement, les marques d'intérêt se cumulent, et la vente se conclut souvent au prix demandé. C'est l'objectif d'une stratégie bien construite, pas un cas exceptionnel.
La négociation est presque toujours le symptôme d'un problème : prix trop élevé, présentation insuffisante, ou bien resté trop longtemps en vente. Plus un bien stagne, plus l'acheteur se retrouve en position de force — et c'est légitime de sa part.
Avant d'accepter une offre, vérifier la capacité de financement de l'acheteur est indispensable : dispose-t-il d'un accord de principe bancaire ? Son apport couvre-t-il les frais ? Un acheteur dont le dossier bancaire n'est pas solide expose le vendeur à voir la vente tomber plusieurs mois après le compromis.
Offres multiples. Sur un bien positionné au juste prix, plusieurs offres simultanées sont possibles. Le vendeur choisit librement l'acheteur qu'il préfère. Le prix le plus élevé n'est pas toujours le meilleur choix si le financement est fragile.
C'est la règle, pas l'exception. La négociation arrive quand quelque chose cloche.
Accord de principe bancaire, apport disponible, délai réaliste. Une offre sans financement solide n'est pas une offre.
― Etape 6
Le compromis
de vente
Le compromis de vente — ou promesse synallagmatique — est le contrat qui engage les deux parties aux conditions convenues. Il peut être signé chez le notaire ou en agence. Une fois signé, les deux parties sont liées : le vendeur s'engage à ne pas vendre à quelqu'un d'autre, l'acheteur s'engage à acquérir aux conditions fixées.
L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Passé ce délai, s'il renonce à la vente hors condition suspensive, il perd son dépôt de garantie — et le vendeur peut en outre demander des dommages-intérêts.
Tout ce qui n'est pas écrit dans le compromis n'existe pas juridiquement. Les accords verbaux — mobilier inclus, travaux à réaliser avant signature, délai de libération — doivent tous figurer dans l'acte pour être opposables.
L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Passé ce délai, s'il renonce à la vente hors condition suspensive, il perd son dépôt de garantie — et le vendeur peut en outre demander des dommages-intérêts.
Tout ce qui n'est pas écrit dans le compromis n'existe pas juridiquement. Les accords verbaux — mobilier inclus, travaux à réaliser avant signature, délai de libération — doivent tous figurer dans l'acte pour être opposables.
Signature du compromis
L'acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire jusqu'à l'acte.
Fin du délai de rétractation
L'acheteur ne peut plus se retirer sans perdre son dépôt, sauf levée d'une condition suspensive.
Délai d'obtention du prêt
Si le prêt est refusé, l'acheteur se retire et récupère son dépôt intégralement.
Signature de l'acte authentique
Délai habituel pour réunir les documents, vérifier les titres et préparer l'acte chez le notaire.
― Etape 7
L'acte authentique
et la remise des clés.
L'acte authentique est signé chez le notaire, en présence du vendeur et de l'acheteur. Le notaire est officier public : il vérifie la régularité juridique de la vente, calcule les taxes dues à l'État et procède à la publication de la mutation au service de la publicité foncière. Il représente les deux parties — ce n'est le conseil de personne en particulier.
Les frais de notaire — composés essentiellement de droits de mutation, de contributions et d'émoluments — sont à la charge de l'acheteur. Pour un bien ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente.
La remise des clés intervient le jour de la signature, sauf accord contraire formalisé dans le compromis. Le bien doit être libéré dans l'état convenu. Les compteurs sont relevés et les abonnements transférés à l'acheteur à cette date.
Sur la plus-value : la cession d'un bien autre que la résidence principale peut générer une imposition. Le notaire la calcule, la prélève et la reverse directement — aucune démarche n'incombe au vendeur. Pour la résidence principale, l'exonération s'applique dans la très grande majorité des cas. En savoir plus sur la plus-value immobilière →
Les frais de notaire — composés essentiellement de droits de mutation, de contributions et d'émoluments — sont à la charge de l'acheteur. Pour un bien ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente.
La remise des clés intervient le jour de la signature, sauf accord contraire formalisé dans le compromis. Le bien doit être libéré dans l'état convenu. Les compteurs sont relevés et les abonnements transférés à l'acheteur à cette date.
Sur la plus-value : la cession d'un bien autre que la résidence principale peut générer une imposition. Le notaire la calcule, la prélève et la reverse directement — aucune démarche n'incombe au vendeur. Pour la résidence principale, l'exonération s'applique dans la très grande majorité des cas. En savoir plus sur la plus-value immobilière →
Vente à distance
Vous n'êtes pas à La Réunion ?
La vente peut se dérouler à distance. La procuration notariée permet à un mandataire présent sur place de signer l'acte en votre nom. Si vous êtes à l'étranger, cette procuration doit être établie devant un notaire local ou authentifiée par le consulat français. Les échanges préalables — visites, négociation, suivi du dossier — se font par téléphone ou visioconférence. SUNKAZ accompagne régulièrement des vendeurs en métropole, des expatriés et des successions à distance. Le fait de ne pas être présent à La Réunion ne ralentit pas la vente, à condition d'anticiper ces formalités en amont.
Vous n'êtes pas à La Réunion ?
La vente peut se dérouler à distance. La procuration notariée permet à un mandataire présent sur place de signer l'acte en votre nom. Si vous êtes à l'étranger, cette procuration doit être établie devant un notaire local ou authentifiée par le consulat français. Les échanges préalables — visites, négociation, suivi du dossier — se font par téléphone ou visioconférence. SUNKAZ accompagne régulièrement des vendeurs en métropole, des expatriés et des successions à distance. Le fait de ne pas être présent à La Réunion ne ralentit pas la vente, à condition d'anticiper ces formalités en amont.
première étape
Estimez
votre bien.
L'estimation est gratuite, sans engagement, et basée sur les transactions réelles du secteur. Un agent vous rappelle sous 48h.
Lundi–vendredi 9h–18h · Samedi sur rendez-vous · contact@sunkaz.re