― Guide vendeurs
Vendre le bien d'un proche
sous tutelle
à la Réunion
Une protection juridique ne bloque pas la vente d'un bien immobilier, à La Réunion comme en métropole. Elle impose une étape supplémentaire, obligatoire et non négociable : l'autorisation du juge des contentieux de la protection.
Note préliminaire. Ce guide présente le cadre général applicable à la vente d'un bien immobilier sous protection juridique à La Réunion. Il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat. La situation précise de la personne protégée — mesure en vigueur, juridiction compétente, composition du patrimoine — peut modifier sensiblement les démarches à suivre.
01
Tutelle et curatelle : deux régimes, une même contrainte
La tutelle et la curatelle sont deux mesures de protection juridique destinées aux personnes dont les facultés personnelles sont altérées. Elles diffèrent par leur degré de restriction, mais imposent l'une comme l'autre des contraintes spécifiques dès qu'il s'agit de vendre un bien immobilier.
La tutelle est la mesure la plus restrictive. Le tuteur agit au nom du majeur protégé dans tous les actes de la vie civile. Mais il ne dispose pas d'une liberté totale : la vente d'un immeuble exige une autorisation préalable du juge des contentieux de la protection — anciennement appelé juge des tutelles — ou, lorsqu'il existe, du conseil de famille constitué pour la mesure.
La curatelle est une mesure d'assistance. La personne protégée conserve sa capacité à agir, mais elle doit être assistée de son curateur pour tout acte de disposition. La vente d'un bien immobilier en fait partie. En curatelle renforcée, les contraintes se rapprochent de celles de la tutelle.
Dans les deux cas, vendre un bien immobilier sans autorisation judiciaire est impossible. Un compromis de vente signé sans cette autorisation serait frappé de nullité.
La tutelle est la mesure la plus restrictive. Le tuteur agit au nom du majeur protégé dans tous les actes de la vie civile. Mais il ne dispose pas d'une liberté totale : la vente d'un immeuble exige une autorisation préalable du juge des contentieux de la protection — anciennement appelé juge des tutelles — ou, lorsqu'il existe, du conseil de famille constitué pour la mesure.
La curatelle est une mesure d'assistance. La personne protégée conserve sa capacité à agir, mais elle doit être assistée de son curateur pour tout acte de disposition. La vente d'un bien immobilier en fait partie. En curatelle renforcée, les contraintes se rapprochent de celles de la tutelle.
Dans les deux cas, vendre un bien immobilier sans autorisation judiciaire est impossible. Un compromis de vente signé sans cette autorisation serait frappé de nullité.
"La protection juridique protège le patrimoine de la personne. Elle ne bloque pas la vente — elle impose que la vente soit décidée avec le contrôle du juge, dans l'intérêt exclusif du majeur protégé."
02
L'autorisation du juge : la démarche centrale
Avant toute mise en vente, le tuteur — ou le curateur selon la mesure — doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. À La Réunion, la juridiction dépend de la commune de résidence de la personne protégée : le tribunal judiciaire de Saint-Pierre couvre le sud et l'ouest de l'île (Saint-Pierre, Le Tampon, Saint-Louis, Saint-Leu, Saint-Joseph, Petite-Île, Les Avirons, Entre-Deux) ; le tribunal judiciaire de Saint-Denis couvre le nord et l'est.
Contenu du dossier de demande
Le dossier présenté au juge doit démontrer que la vente est conforme à l'intérêt du majeur protégé. Il comprend habituellement :
Délai à anticiper
Entre le dépôt de la requête et l'ordonnance d'autorisation, il faut généralement compter deux à quatre mois selon la juridiction et la charge du tribunal. Ce délai est incompressible. Il s'ajoute au délai classique de vente. Anticiper cette étape dès le départ — idéalement en parallèle de la mise en marché — évite de perdre un acquéreur qui ne peut pas attendre.
03
L'estimation immobilière : une pièce clé du dossier juge des tutelles
En bref
Une estimation d'agence peut suffire dans les dossiers courants. Une expertise immobilière agréée est recommandée pour les biens atypiques, de valeur importante, ou lorsque le juge la demande expressément. Dans les deux cas, la pièce doit être établie avant le dépôt de la requête.
Une estimation d'agence peut suffire dans les dossiers courants. Une expertise immobilière agréée est recommandée pour les biens atypiques, de valeur importante, ou lorsque le juge la demande expressément. Dans les deux cas, la pièce doit être établie avant le dépôt de la requête.
Le juge des contentieux de la protection a pour mission de vérifier que la vente est réalisée dans les conditions du marché et qu'elle ne lèse pas la personne protégée. Pour cela, il a besoin d'une référence de valeur indépendante et argumentée. L'estimation immobilière remplit ce rôle.
Il existe deux niveaux de document selon la complexité du dossier. L'évaluation circonstanciée établie par une agence immobilière mandatée est souvent suffisante pour les biens courants — appartements, maisons, terrains ordinaires. L'expertise immobilière agréée, signée par un expert évaluateur membre du Collège des Experts Évaluateurs du SNPI, est recommandée dès que le bien est atypique (terrain agricole, local mixte, bien en état dégradé), de valeur significative, ou lorsque le juge en fait la demande expresse.
SUNKAZ réalise les deux types de documents. L'expertise agréée est signée par Sébastien BOREL, Membre du Collège des Experts Évaluateurs du SNPI, et constitue une pièce opposable dans les dossiers présentés aux juridictions réunionnaises.
Il est conseillé de faire établir l'estimation avant d'avoir trouvé un acquéreur, pour pouvoir déposer la requête en parallèle de la mise en marché et éviter des délais cumulatifs.
Il existe deux niveaux de document selon la complexité du dossier. L'évaluation circonstanciée établie par une agence immobilière mandatée est souvent suffisante pour les biens courants — appartements, maisons, terrains ordinaires. L'expertise immobilière agréée, signée par un expert évaluateur membre du Collège des Experts Évaluateurs du SNPI, est recommandée dès que le bien est atypique (terrain agricole, local mixte, bien en état dégradé), de valeur significative, ou lorsque le juge en fait la demande expresse.
SUNKAZ réalise les deux types de documents. L'expertise agréée est signée par Sébastien BOREL, Membre du Collège des Experts Évaluateurs du SNPI, et constitue une pièce opposable dans les dossiers présentés aux juridictions réunionnaises.
Il est conseillé de faire établir l'estimation avant d'avoir trouvé un acquéreur, pour pouvoir déposer la requête en parallèle de la mise en marché et éviter des délais cumulatifs.
04
Le mandat de vente et question du prix
Une fois l'autorisation du juge obtenue, la vente peut être lancée. Le mandat est signé par le tuteur, qui agit au nom et pour le compte de la personne protégée. Le majeur sous tutelle ne signe pas lui-même.
En curatelle, la personne protégée signe le mandat, mais avec l'assistance de son curateur. Les deux signatures sont requises sur le document.
Le prix plancher : une protection, pas une contrainte
L'ordonnance d'autorisation précise généralement un prix plancher en dessous duquel la vente ne peut pas être conclue. Ce mécanisme existe pour protéger la personne protégée contre une vente bradée — il ne limite pas le prix vers le haut. La tutelle n'oblige pas à vendre moins cher : toute offre supérieure au seuil fixé par le juge est acceptable. Si une offre est reçue en dessous de ce seuil, elle doit être refusée ou une nouvelle requête doit être déposée pour révision. L'agent immobilier mandaté doit être informé du prix plancher dès le départ.
En curatelle, la personne protégée signe le mandat, mais avec l'assistance de son curateur. Les deux signatures sont requises sur le document.
Le prix plancher : une protection, pas une contrainte
L'ordonnance d'autorisation précise généralement un prix plancher en dessous duquel la vente ne peut pas être conclue. Ce mécanisme existe pour protéger la personne protégée contre une vente bradée — il ne limite pas le prix vers le haut. La tutelle n'oblige pas à vendre moins cher : toute offre supérieure au seuil fixé par le juge est acceptable. Si une offre est reçue en dessous de ce seuil, elle doit être refusée ou une nouvelle requête doit être déposée pour révision. L'agent immobilier mandaté doit être informé du prix plancher dès le départ.
05
La procédure de vente une fois l'autorisation obtenue
À partir du moment où l'autorisation judiciaire est en main, la vente se déroule comme une vente classique : compromis de vente, délai légal de rétractation de dix jours pour l'acquéreur, conditions suspensives, acte authentique chez le notaire.
Le tuteur ou curateur signe tous les actes dans les mêmes conditions que le mandat. Le notaire vérifie la validité de la mesure de protection et la conformité de l'autorisation avant de rédiger l'acte. Le produit de la vente revient au patrimoine de la personne protégée et doit être géré dans les conditions prévues par la mesure.
Le tuteur ou curateur signe tous les actes dans les mêmes conditions que le mandat. Le notaire vérifie la validité de la mesure de protection et la conformité de l'autorisation avant de rédiger l'acte. Le produit de la vente revient au patrimoine de la personne protégée et doit être géré dans les conditions prévues par la mesure.
Avant la mise en vente
01
Faire établir une estimation de la valeur vénaleDocument requis pour le dossier juge. À faire avant la mise en marché pour ne pas cumuler les délais. Estimation d'agence pour les biens courants, expertise agréée SNPI pour les biens atypiques ou de valeur importante.
2 à 4 mois
02
Déposer la requête auprès du juge des contentieux de la protectionTribunal judiciaire de Saint-Pierre (sud et ouest de La Réunion) ou de Saint-Denis (nord et est) selon la commune de résidence. Dossier complet : requête motivée, jugement de protection, titre de propriété, estimation.
Dès l'ordonnance
03
Signer le mandat de vente une fois l'autorisation obtenueLe tuteur signe au nom du majeur protégé. Le curateur cosigne avec la personne protégée. L'ordonnance précise le prix plancher en dessous duquel la vente ne peut pas être conclue.
10 jours légaux
04
Accepter une offre et signer le compromisPrix conforme ou supérieur au seuil de l'ordonnance. Délai légal de rétractation de 10 jours pour l'acquéreur. Conditions suspensives habituelles (financement, etc.).
Chez le notaire
05
Signature de l'acte authentique chez le notaireLe notaire vérifie la validité de l'autorisation et la conformité du prix. Le produit de la vente est versé au patrimoine du majeur protégé, sous contrôle de la mesure de protection.
Vous êtes tuteur ou curateur ?
Nous établissons des estimations et expertises immobilières agréées SNPI, utilisables dans les dossiers présentés au juge des contentieux de la protection.
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Questions fréquentes
Les questions les plus posées sur la vente d'un bien sous protection juridique à La Réunion.
Vous êtes tuteur ou curateur et devez vendre un bien ?
Nous établissons des estimations et expertises immobilières agréées, utilisables dans les dossiers présentés au juge des contentieux de la protection à La Réunion. Nous accompagnons également la mise en vente une fois l'autorisation obtenue.
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