― Guide vendeurs
Vendre un bien
en indivision
à la Réunion
Unanimité, blocage, sortie : les règles qui s'appliquent quand le bien appartient à plusieurs.
L'indivision désigne la situation dans laquelle un bien appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts aient été physiquement divisées. C'est l'un des cas de figure les plus fréquents en immobilier — et l'une des situations qui génèrent le plus de blocages. Ce guide expose les règles qui s'appliquent, les recours disponibles, et ce que vendre en indivision implique concrètement.
01
Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision naît le plus souvent d'une succession : plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d'un même bien sans l'avoir choisi. Elle peut aussi résulter d'un achat à plusieurs — concubins, partenaires de PACS, associés — qui ont acquis ensemble sans créer de structure juridique dédiée (SCI, par exemple).
Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite de l'ensemble du bien — non pas une portion physique délimitée, mais un droit proportionnel sur la totalité. Cette quote-part est mentionnée dans l'acte notarié. En l'absence de précision, la loi présume une répartition égale entre les indivisaires.
Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite de l'ensemble du bien — non pas une portion physique délimitée, mais un droit proportionnel sur la totalité. Cette quote-part est mentionnée dans l'acte notarié. En l'absence de précision, la loi présume une répartition égale entre les indivisaires.
Indivision et SCI
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales dans une société qui, elle, est propriétaire du bien. Dans l'indivision, les personnes détiennent directement des droits sur le bien, sans intermédiaire. La SCI offre plus de souplesse de gestion et de transmission — mais elle suppose une démarche volontaire au départ. L'indivision, elle, survient souvent sans l'avoir organisée.
Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales dans une société qui, elle, est propriétaire du bien. Dans l'indivision, les personnes détiennent directement des droits sur le bien, sans intermédiaire. La SCI offre plus de souplesse de gestion et de transmission — mais elle suppose une démarche volontaire au départ. L'indivision, elle, survient souvent sans l'avoir organisée.
02
Les règles de décision
Deux régimes coexistent selon la nature de l'acte envisagé. La distinction est fréquemment source de confusion.
Actes de disposition
Unanimité requiseVente du bien, donation, constitution d'hypothèque, modification des droits des indivisaires
Actes d'administration
Majorité des 2/3Mise en location, travaux d'entretien courant, renouvellement d'un bail existant, mandat de gestion
Actes conservatoires
Un seul indivisaire suffitRéparations urgentes, paiement des charges pour éviter une saisie, souscription d'une assurance
La vente est un acte de disposition. Elle requiert l'accord de tous les indivisaires — y compris ceux qui détiennent une quote-part infime. Un indivisaire à 5 % peut bloquer la vente au même titre qu'un indivisaire à 50 %.
Erreur fréquente : La règle des deux tiers ne s'applique pas à la vente. Elle concerne uniquement les actes de gestion courante. Un accord majoritaire ne suffit pas pour céder le bien — l'unanimité est impérative. Cette confusion est l'une des plus répandues en matière d'indivision.
03
Les trois sorties possibles
L'article 815 du Code civil pose un principe fondamental : nul ne peut être contraint de rester indéfiniment dans l'indivision. Tout indivisaire peut à tout moment demander le partage, sauf convention contraire d'une durée maximale de 5 ans. Trois voies permettent de sortir de l'indivision.
01
La vente à un tiers
Le bien est vendu sur le marché libre. Le produit est réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts après remboursement des dettes et frais. Requiert l'unanimité en droit commun — sauf dérogation Letchimy applicable à La Réunion pour les successions de plus de 10 ans.02
Le rachat de soulte
Un indivisaire rachète les parts des autres et devient seul propriétaire. Nécessite un acte notarié et généralement un crédit immobilier. Le montant de la soulte est calculé sur la valeur actuelle du bien — d'où l'importance d'une estimation récente et acceptée par tous.03
Le partage amiable
Si le bien peut être divisé physiquement (terrain notamment), un acte de partage notarié attribue à chaque indivisaire une portion distincte. Chacun devient alors plein propriétaire de sa part. Rare pour les biens bâtis.Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision — mais forcer la sortie d'un autre prend du temps.
04
Quand un indivisaire bloque
Le blocage d'un seul indivisaire suffit à paralyser la vente en droit commun. Deux recours existent avant d'avoir recours aux dérogations spécifiques exposées ci-dessous.
L'article 815-5 — autorisation judiciaire
Un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de passer seul un acte normalement soumis à l'unanimité, si le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun. Le juge apprécie souverainement. À noter : un créancier d'un indivisaire peut également exercer une action en licitation pour récupérer sa créance — possibilité à garder à l'esprit dans les situations de succession avec dettes.
La licitation
La licitation est la vente forcée aux enchères publiques ordonnée par le juge. Elle est demandée au tribunal judiciaire par tout indivisaire souhaitant sortir de l'indivision. La procédure dure entre 12 et 24 mois selon la complexité du dossier et l'état du rôle du tribunal. Le prix obtenu est généralement inférieur au prix de marché — ce qui incite souvent la partie récalcitrante à accepter une vente amiable avant l'audience.
01
Mise en demeure amiable
Une lettre recommandée avec accusé de réception à l'indivisaire récalcitrant documente le désaccord et constitue un préalable utile au dossier judiciaire.
Mise en demeure amiable
Une lettre recommandée avec accusé de réception à l'indivisaire récalcitrant documente le désaccord et constitue un préalable utile au dossier judiciaire.
02
Médiation ou négociation assistée
Un notaire peut organiser une réunion entre indivisaires pour tenter de débloquer la situation. C'est souvent plus rapide et moins coûteux qu'une procédure judiciaire.
Médiation ou négociation assistée
Un notaire peut organiser une réunion entre indivisaires pour tenter de débloquer la situation. C'est souvent plus rapide et moins coûteux qu'une procédure judiciaire.
03
Saisine du tribunal judiciaire
Si la voie amiable échoue, la saisine du tribunal (article 815-5 ou action en licitation) est l'étape suivante. Un avocat est requis. La procédure aboutit soit à une autorisation judiciaire de vendre, soit à une vente aux enchères.
Saisine du tribunal judiciaire
Si la voie amiable échoue, la saisine du tribunal (article 815-5 ou action en licitation) est l'étape suivante. Un avocat est requis. La procédure aboutit soit à une autorisation judiciaire de vendre, soit à une vente aux enchères.
05
Loi Letchimy — dérogation spécifique à La Réunion
À La Réunion, comme dans l'ensemble des DROM, une dérogation majeure au principe d'unanimité s'applique pour les indivisions successorales de longue durée.
Loi n° 2018-1244 · 27 décembre 2018
Loi Letchimy — sortie de l'indivision successorale en outre-mer
Loi Letchimy — sortie de l'indivision successorale en outre-mer
Principe : pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, les indivisaires détenant plus de la moitié des droits indivis en pleine propriété peuvent procéder devant notaire à la vente ou au partage du bien — sans l'accord des autres indivisaires minoritaires.
Procédure :
→ Notification à tous les indivisaires par acte extrajudiciaire : identité des initiateurs, quotes-parts, prix de vente, estimation par deux professionnels qualifiés, identité de l'acquéreur pressenti si vente à un tiers
→ Délai d'opposition de 3 mois (4 mois si 10 indivisaires ou plus, ou si un indivisaire est domicilié à l'étranger)
→ Droit de préemption dans le mois : tout indivisaire peut se substituer à l'acquéreur pressenti aux mêmes conditions
→ Silence dans le délai = acceptation tacite
→ En cas d'opposition : procès-verbal dressé par le notaire, saisine du tribunal judiciaire par les indivisaires majoritaires
Exceptions — l'unanimité reste requise : si le bien est la résidence du conjoint survivant, si un indivisaire est mineur ou majeur protégé (sauf autorisation du juge des tutelles), ou si un indivisaire est présumé absent.
Procédure :
→ Notification à tous les indivisaires par acte extrajudiciaire : identité des initiateurs, quotes-parts, prix de vente, estimation par deux professionnels qualifiés, identité de l'acquéreur pressenti si vente à un tiers
→ Délai d'opposition de 3 mois (4 mois si 10 indivisaires ou plus, ou si un indivisaire est domicilié à l'étranger)
→ Droit de préemption dans le mois : tout indivisaire peut se substituer à l'acquéreur pressenti aux mêmes conditions
→ Silence dans le délai = acceptation tacite
→ En cas d'opposition : procès-verbal dressé par le notaire, saisine du tribunal judiciaire par les indivisaires majoritaires
Exceptions — l'unanimité reste requise : si le bien est la résidence du conjoint survivant, si un indivisaire est mineur ou majeur protégé (sauf autorisation du juge des tutelles), ou si un indivisaire est présumé absent.
Applicable à La Réunion, Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon · Succession ouverte depuis plus de 10 ans · Initiateurs détenant > 50 % des droits indivis.
Cette loi est particulièrement pertinente à La Réunion, où un nombre important d'indivisions successorales restent non réglées depuis plusieurs générations — souvent en raison de l'éloignement géographique d'une partie des héritiers partis en métropole.
06
Réforme nationale — loi adoptée le 26 mars 2026
Une réforme d'ampleur du droit des successions bloquées vient d'être adoptée au niveau national. Elle complète la loi Letchimy sans la remplacer.
Texte n° 251 · Adopté le 26 mars 2026 · Entrée en vigueur prévue début 2027
Loi simplifiant la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes
Loi simplifiant la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes
Statut : la loi a été adoptée définitivement par l'Assemblée nationale le 26 mars 2026, mais n'est pas encore promulguée au Journal officiel. Un décret en Conseil d'État attendu fin 2026 conditionnera son entrée en vigueur effective, prévue début 2027. Les dispositions décrites ci-dessous ne sont donc pas encore applicables — vérifier avec votre notaire au moment de votre démarche.
Mesure principale : refonte de la procédure de partage judiciaire, inspirée du droit local d'Alsace-Moselle. La procédure reposera désormais sur un binôme juge commis-notaire qui pilote les opérations en continu et tranche les difficultés au fil de l'eau, sans attendre un blocage complet.
Changements concrets :
→ Le silence d'un héritier convoqué par la justice ne vaudra plus blocage — la décision du juge s'imposera à lui
→ Le juge intervient en amont des blocages, sans attendre l'échec du notaire pour être saisi
→ Nouvelles règles pour les successions dont un indivisaire est introuvable ou dont l'identité est inconnue
→ Pour La Réunion : les deux dispositifs (Letchimy pour la voie amiable majoritaire, réforme nationale pour le partage judiciaire) seront complémentaires
Mesure principale : refonte de la procédure de partage judiciaire, inspirée du droit local d'Alsace-Moselle. La procédure reposera désormais sur un binôme juge commis-notaire qui pilote les opérations en continu et tranche les difficultés au fil de l'eau, sans attendre un blocage complet.
Changements concrets :
→ Le silence d'un héritier convoqué par la justice ne vaudra plus blocage — la décision du juge s'imposera à lui
→ Le juge intervient en amont des blocages, sans attendre l'échec du notaire pour être saisi
→ Nouvelles règles pour les successions dont un indivisaire est introuvable ou dont l'identité est inconnue
→ Pour La Réunion : les deux dispositifs (Letchimy pour la voie amiable majoritaire, réforme nationale pour le partage judiciaire) seront complémentaires
Loi adoptée le 26 mars 2026 · Non encore promulguée · Entrée en vigueur prévue début 2027 sous réserve de décret · Vérifier avec votre notaire les modalités d'application au moment de votre démarche.
07
Charges et occupation du bien
Répartition des charges
Les charges liées au bien — taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurance — se répartissent entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Un indivisaire qui règle des charges au-delà de sa quote-part dispose d'une créance d'indivision contre les autres, déduite de sa part lors du partage final. Cette créance est reconnue même sans accord écrit, dès lors que les paiements sont documentés.
Occupation par un seul indivisaire
Si un indivisaire occupe le bien seul, les autres peuvent lui réclamer une indemnité d'occupation proportionnelle à leurs quotes-parts. Cette indemnité n'est pas automatique — elle doit être activement réclamée par les indivisaires non occupants. Si personne ne la demande, elle n'est pas due. Son montant correspond en principe à la valeur locative du bien au prorata des droits des indivisaires non occupants.
Crédit immobilier en cours
Si un crédit immobilier a été souscrit lors de l'acquisition, tous les co-emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement — quelle que soit l'évolution de l'indivision. Le remboursement anticipé lors de la vente suit les règles habituelles : pénalités plafonnées à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts. Certains établissements les suppriment dans le cadre d'une succession.
Si un crédit immobilier a été souscrit lors de l'acquisition, tous les co-emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement — quelle que soit l'évolution de l'indivision. Le remboursement anticipé lors de la vente suit les règles habituelles : pénalités plafonnées à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts. Certains établissements les suppriment dans le cadre d'une succession.
08
Fiscalité
Plus-value immobilière
Chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa quote-part de plus-value selon les règles de droit commun. Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la quote-part de chacun. Si le bien est la résidence principale d'un des indivisaires, seule sa quote-part bénéficie de l'exonération totale.
Indivision successorale — durée de détention
Lors de la vente d'un bien reçu en succession, la durée de détention retenue pour le calcul des abattements est comptée à partir de la date d'acquisition par le défunt — et non à partir du décès. Ce point est fréquemment ignoré et peut conduire à une imposition erronée. Le notaire ou un conseiller fiscal établit le calcul exact.
09
Le rôle de l'agence dans une vente en indivision
L'agence est mandataire de l'indivision — c'est-à-dire de l'ensemble des indivisaires, collectivement. Elle ne représente aucun d'entre eux individuellement. Cette position lui confère une neutralité utile quand les relations entre indivisaires sont tendues.
En pratique, plusieurs indivisaires peuvent vivre dans des communes différentes, parfois hors de La Réunion. L'agence peut organiser l'ensemble du processus sans que tous aient à être présents simultanément. La signature du compromis et de l'acte peut se faire par procuration notariée pour les absents.
En pratique, plusieurs indivisaires peuvent vivre dans des communes différentes, parfois hors de La Réunion. L'agence peut organiser l'ensemble du processus sans que tous aient à être présents simultanément. La signature du compromis et de l'acte peut se faire par procuration notariée pour les absents.
L'estimation comme référentiel commun
Dans une indivision à plusieurs, chaque membre a souvent une idée du prix — et elles divergent. Une estimation produite par l'agence ou par un expert constitue le seul chiffre que tous peuvent examiner sur la même base. Elle ne garantit pas l'accord, mais elle sort la discussion du registre des opinions.
C'est particulièrement vrai dans les indivisions successorales où la dimension affective du bien est forte — une valeur documentée permet d'aborder le sujet sans que le prix devienne l'expression d'un attachement ou d'un désaccord latent.
Dans une indivision à plusieurs, chaque membre a souvent une idée du prix — et elles divergent. Une estimation produite par l'agence ou par un expert constitue le seul chiffre que tous peuvent examiner sur la même base. Elle ne garantit pas l'accord, mais elle sort la discussion du registre des opinions.
C'est particulièrement vrai dans les indivisions successorales où la dimension affective du bien est forte — une valeur documentée permet d'aborder le sujet sans que le prix devienne l'expression d'un attachement ou d'un désaccord latent.
Estimer le bien en indivision
Avant de décider quoi que ce soit, il faut savoir ce que vaut le bien. Notre estimation est gratuite, sans engagement, et réalisée par un agent qui connaît le marché de votre secteur.
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Questions fréquentes
Un chiffre que tous peuvent examiner.
Dans une indivision à plusieurs, l'estimation est souvent le seul point de départ qui permet de converger. Nous la produisons sous 48h ouvrées, gratuitement, sans engagement.
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